도안동 부동산 경매, 1회 유찰 9.7억

한줄 요약

1회 유찰로 매력적인 가격, 하지만 권리 분석이 필수!

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경매물건 주소 보기 대전광역시 서구 도안동 1844

대전 서구 도안동에 위치한 이 부동산은 314.3㎡, 약 95.1평의 넉넉한 면적을 자랑합니다. 도안동은 대전 내에서도 주거와 상업이 조화로운 지역으로, 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주와 임대 모두 매력적인 선택지입니다. 특히, 교통 접근성이 좋아 대전 도심으로의 이동이 편리합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 13억 8,756만원으로 책정되었지만, 처음 유찰되어 최저입찰가는 9억 7,129만원으로 내려갔습니다. 이는 감정가 대비 31% 할인된 금액입니다. 인근 실거래가를 살펴보면, 비슷한 규모의 부동산이 약 13억 정도에 거래되는 것을 감안할 때, 이번 경매는 상당히 매력적인 가격으로 보입니다. 예상 낙찰가는 약 10억 1,985만원 전후로 추정됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

가장 중요한 말소기준권리는 2021년 10월 22일에 설정된 근저당권입니다. 등기부 및 현황조사서를 통해 임차인 현황을 반드시 확인해야 합니다. 솔직히 말하면, 임차인의 대항력 여부에 따라 명도 과정이 복잡해질 수 있습니다. 특이사항으로는 건물 1층이 근린생활시설로 되어 있어, 다용도로 활용 가능하다는 점이 있습니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮아 보이지만, 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

이 물건은 1회 유찰로 인해 낮아진 입찰가가 가장 큰 매력 포인트입니다. 그러나, 투자 관점에서 한 가지 걸리는 건 권리분석입니다. 예상되는 수익률은 월세 전환 시 연 5% 이상을 기대할 수 있습니다. 도안동은 대전의 발전과 함께 부동산 가치가 상승 중인 지역으로 장기적인 가치 상승도 기대할 수 있습니다. 다만, 임차인 대항력이나 명도 난이도는 투자 결정에 중요한 요소가 될 것입니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 경쟁률이 꽤 높을 것으로 예상됩니다. 최소 3~5명의 경쟁자는 있을 것으로 보이며, 권장 입찰가는 약 10억 초반으로 설정하는 것이 안전해 보입니다. 취등록세 약 4,691만원을 포함해 총 투자금은 10억 5천만원 정도를 예상하면 됩니다. 권리분석을 철저히 하고, 명도 문제를 해결할 수 있는 능력이 있다면 도전해볼 만한 물건입니다.