땅매매 계약 직전까지 갔다가 발 뺀 이야기, 싸다고 다 땅은 아니더라

얼마 전 충북 쪽 경매 물건을 보러 갔다가 중개사무소에서 일반 땅매매 매물 하나를 같이 권하더군요. 면적은 약 830평, 평당 18만 원. 주변 전원주택지는 30만 원 넘게 부르는 분위기라 숫자만 보면 눈이 번쩍 뜨였습니다. 근데 현장에서 20분 걷고, 서류 세 장 확인하고, 저는 바로 접었습니다. 싸서 좋은 땅이 아니라 싸야만 팔릴 땅이었거든요.

경매를 오래 하다 보면 땅을 볼 때 버릇이 생깁니다. 풍경보다 진입로를 먼저 보고, 지목보다 용도지역을 먼저 보고, 중개사 말보다 토지대장과 등기사항전부증명서를 먼저 봅니다. 땅은 아파트처럼 같은 동, 같은 평형끼리 비교가 안 됩니다. 바로 옆 필지도 값이 두 배 차이 납니다. 이유는 대부분 서류와 현장 사이에 숨어 있습니다.

계약서보다 먼저 본 건 길이었다

초보가 땅매매에서 제일 많이 놓치는 게 도로입니다. 현장에 차가 들어가면 길이 있다고 생각하는데, 그 길이 법적으로 건축 가능한 도로인지, 남의 사유지를 그냥 지나가는 길인지가 다릅니다. 건축법상 건축물의 대지는 원칙적으로 2미터 이상 도로에 접해야 합니다. 이 문장 하나 때문에 땅값이 갈립니다.

제가 본 830평 땅도 지도상으로는 길이 붙어 보였습니다. 그런데 지적도를 겹쳐 보니 진입로 중간 17미터 정도가 다른 사람 땅이었습니다. 현장에서는 자갈길로 이어져 있으니 아무 문제 없어 보였죠. 하지만 그 소유자가 통행을 막거나 사용료를 요구하면 매수자는 꼼짝하기 어렵습니다. 전원주택 짓겠다고 샀는데 건축허가 앞에서 멈추는 경우, 생각보다 흔합니다.

• 지적도상 도로와 실제 통행로가 일치하는지 봐야 합니다.
• 포장도로라고 해도 사유지 통행인지 확인해야 합니다.
• 폭 2미터 접도만 보지 말고 차량 진입, 배수로, 회차 공간까지 봐야 합니다.
• 건축 목적이면 관할 지자체 건축과에 가능 여부를 물어보는 게 빠릅니다.

싼 땅은 이유부터 의심했다

토지 가격이 주변보다 20~30% 싸면 저는 먼저 고맙다고 생각하지 않습니다. 왜 싸게 나왔는지부터 찾습니다. 농림지역인지, 보전관리지역인지, 개발제한구역인지, 문화재보호구역이나 상수원보호구역 같은 제한이 있는지 봐야 합니다. 토지이음에서 필지별 지역·지구와 행위제한을 확인할 수 있는데, 이걸 안 보고 현장 분위기만 믿으면 돈이 묶입니다.

예전에 강원도 임야 하나가 감정가 대비 55%까지 떨어진 적이 있습니다. 능선 아래라 전망도 좋고, 도로에서도 멀지 않았습니다. 그런데 산지전용 가능성을 보니 경사도와 진입 문제 때문에 사실상 집 짓기가 어려웠습니다. 낙찰자가 나중에 캠핑장으로 돌리려 했는데, 개발행위허가에서 또 막혔습니다. 결국 몇 년 동안 보유세와 풀베기 비용만 나갔죠.

땅은 용도가 가격입니다. 밭처럼 보인다고 다 농사만 가능한 것도 아니고, 대지처럼 평평하다고 바로 건축 가능한 것도 아닙니다. 반대로 지목이 전이나 답이어도 계획관리지역에 도로가 좋고 기반시설이 가까우면 쓰임이 넓어집니다. 그래서 저는 땅을 볼 때 지목, 용도지역, 도로, 경사도, 배수, 전기 인입 거리, 상하수도 가능성을 한 묶음으로 봅니다.

농지와 임야는 서류보다 생활이 먼저 걸린다

땅매매에서 농지는 특히 조심해야 합니다. 농지를 취득하려면 농지취득자격증명이 필요한 경우가 많고, 정부24 안내 기준으로 처리기간도 유형에 따라 4일, 7일, 농지위원회 심의대상은 14일까지 걸릴 수 있습니다. 계약금 넣고 잔금일만 잡아 놓은 뒤에 이 증명에서 막히면 마음이 급해집니다.

주말농장으로 조금 쓰면 되겠지, 이런 식으로 접근하면 위험합니다. 실제 농사를 지을 여건이 되는지, 농업경영계획서를 낼 수 있는지, 해당 지자체가 어떻게 보는지 확인해야 합니다. 농지 위에 컨테이너 하나 놓고 쉼터처럼 쓰는 것도 생각보다 제한이 많습니다. 현장에서 “다들 그렇게 해요”라는 말은 법적 안전장치가 아닙니다.

임야도 마찬가지입니다. 산은 보는 맛은 좋은데 손대는 순간 비용이 튑니다. 벌목, 토목, 옹벽, 배수, 진입로 공사까지 붙으면 평당 매입가가 싸도 총사업비가 커집니다. 제가 아는 분은 평당 9만 원에 임야를 샀는데, 진입로 확보와 토목 견적만 8천만 원이 나와서 매도를 고민했습니다. 싸게 산 게 아니라 큰 숙제를 산 셈이었습니다.

경계와 묘지는 현장에서 직접 봐야 한다

토지는 경계가 애매하면 분쟁이 생깁니다. 특히 오래된 시골 땅은 담장, 밭둑, 농로가 실제 경계처럼 굳어져 있는 경우가 많습니다. 그런데 지적도와 현황이 다르면 매수 후에 이웃과 얼굴 붉힐 일이 생깁니다. 한국국토정보공사 같은 지적측량 기관을 통해 경계측량을 하면 비용은 들지만, 애매한 땅일수록 이 돈이 보험 역할을 합니다.

묘지도 봐야 합니다. 임야나 밭 가장자리에 봉분이 있으면 그냥 “나중에 이장하면 되지”라고 넘기면 안 됩니다. 분묘기지권 문제는 명도보다 더 끈질긴 경우가 있습니다. 경매에서도 현황조사서에 묘지 표시가 없었는데 현장에 가 보니 작은 봉분이 숨어 있는 물건을 몇 번 봤습니다. 풀 베인 겨울과 여름 현장이 다르게 보이는 이유도 여기 있습니다.

• 토지대장으로 면적과 지목을 확인합니다.
• 등기사항전부증명서로 소유권, 근저당, 가압류, 지상권 등을 봅니다.
• 지적도와 위성지도를 같이 놓고 도로와 경계를 봅니다.
• 현장에서는 묘지, 전봇대, 배수로, 옹벽, 경사, 농로 사용 흔적을 확인합니다.
• 건축이나 개발 목적이면 계약 전 지자체 담당 부서에 질의합니다.

제가 땅값 계산할 때 빼는 비용들

땅매매는 매입가만 보면 안 됩니다. 취득세, 중개보수, 법무비, 측량비, 농지나 산지 전용 관련 부담, 토목비, 전기 인입비, 상수도 또는 관정 비용, 배수 공사비까지 넣어야 실제 가격이 나옵니다. 전원주택용 토지를 1억 5천만 원에 샀는데 기반시설에 6천만 원이 더 들어가면, 그 땅은 이미 2억 1천만 원짜리입니다.

대출도 아파트처럼 생각하면 곤란합니다. 토지는 금융기관이 보수적으로 봅니다. 지역, 지목, 도로, 이용계획, 감정가에 따라 한도가 달라지고, 나대지나 농지·임야는 기대보다 적게 나오는 경우가 많습니다. 잔금대출을 믿고 계약했다가 한도가 모자라면 계약금이 위험해집니다. 저는 계약 전 최소 두 군데 금융기관에 같은 자료를 던져 봅니다. 등기, 토지대장, 지적도, 토지이용계획, 현장 사진까지 같이 보내면 답이 조금 더 현실적으로 나옵니다.

제가 그 830평 땅을 포기한 이유도 결국 숫자였습니다. 매입가 1억 4,940만 원에 진입로 사용 협의 비용, 측량비, 토목비, 전기 인입비를 얹으니 주변의 더 좋은 필지와 차이가 거의 사라졌습니다. 게다가 사유지 통행 리스크가 남았습니다. 그 정도면 싼 가격이 아니라 불편함을 선불로 할인받은 가격입니다.

땅은 급하게 사면 안 됩니다. 마음에 드는 땅일수록 하루 더 봐야 합니다. 비 오는 날 배수가 어떻게 되는지 보고, 평일 오전에 큰 차가 들어가는지 보고, 동네 이장이나 인근 주민에게 통행 문제를 물어보면 서류에 없는 이야기가 나옵니다. 저는 아직도 좋은 땅보다 피해야 할 땅을 먼저 고릅니다. 돈을 버는 거래도 좋지만, 큰돈이 묶이지 않는 거래가 오래 살아남는 투자자의 습관이라고 믿습니다.