온비드경매 직접 들어가 봤더니 초보가 먼저 봐야 할 게 따로 있었습니다
얼마 전 후배가 온비드경매 물건 하나를 캡처해서 보내왔습니다. 감정가보다 꽤 낮게 나온 상가였고, 사진만 보면 괜찮아 보였습니다. 그런데 제가 제일 먼저 본 건 가격이 아니었습니다. 공고문 아래쪽에 붙은 점유관계, 관리비, 인도 책임, 그리고 입찰보증금 반환 조건이었습니다.
법원경매를 오래 한 사람도 온비드는 처음 보면 조금 낯섭니다. 화면은 깔끔한데, 물건마다 성격이 제각각입니다. 압류재산, 국유재산, 공유재산, 공공기관 매각 물건이 섞여 있고, 매각기관마다 조건도 다릅니다. 그래서 온비드경매는 싸게 사는 기술보다 먼저 ‘이 물건이 어떤 규칙으로 팔리는지’ 확인하는 습관이 필요합니다.
온비드경매가 법원경매와 다르게 느껴지는 지점
법원경매는 법원이 진행하고, 매각물건명세서와 현황조사서, 감정평가서를 중심으로 봅니다. 온비드경매는 한국자산관리공사가 운영하는 전자입찰 시스템을 통해 여러 기관의 자산이 올라옵니다. 진행 창구는 하나처럼 보여도 실제 매각 주체는 다를 수 있습니다.
이 차이가 생각보다 큽니다. 법원경매에서는 낙찰 뒤 인도명령이라는 절차가 중요한 무기입니다. 그런데 온비드 공매 물건은 물건 성격에 따라 인도 문제가 전혀 다르게 흘러갈 수 있습니다. 어떤 건 점유자가 없어 수월하고, 어떤 건 매수자가 직접 점유자와 부딪쳐야 합니다.
제가 예전에 봤던 공매 주택 하나는 최저가가 감정가의 70% 수준까지 내려와 있었습니다. 겉으로는 좋아 보였죠. 그런데 공고문에 ‘점유자 명도는 매수자 책임’이라는 취지의 문구가 있었습니다. 현장에 가보니 실제 거주자가 있었고, 관리비 체납도 300만 원 가까이 쌓여 있었습니다. 낙찰가만 보고 들어갔다면 싸게 산 게 아니라 숙제를 비싸게 떠안는 꼴이 됐을 겁니다.
초보가 온비드에서 먼저 눌러야 할 메뉴
저는 온비드경매 물건을 볼 때 사진보다 공고문을 먼저 엽니다. 사진은 예쁘게 찍힌 것 한두 장으로 착시가 생깁니다. 반면 공고문에는 매각조건, 입찰기간, 보증금, 잔금기한, 권리관계, 유의사항이 들어 있습니다. 재미는 없지만 돈을 지키는 내용은 여기에 있습니다.
가격보다 조건을 먼저 읽어야 합니다
초보 때는 최저입찰가가 낮으면 마음이 먼저 움직입니다. 저도 그랬습니다. 그런데 현장 몇 번 뛰어보면 낮은 가격에는 대개 이유가 있습니다. 도로 접면이 나쁘거나, 건물 사용승인이 애매하거나, 대항력 있는 점유자가 있거나, 공유지분이라 활용이 쉽지 않은 경우가 많습니다.
- 매각기관이 어디인지 확인합니다.
- 입찰보증금 비율과 납부 방식을 봅니다.
- 잔금 납부기한이 내 자금 일정과 맞는지 계산합니다.
- 점유자, 임차인, 관리비, 체납 공과금 문구를 따로 표시합니다.
- 소유권 이전과 인도 책임이 누구에게 있는지 확인합니다.
특히 잔금기한은 가볍게 보면 안 됩니다. 법원경매보다 일정이 빡빡하게 느껴지는 물건도 있습니다. 경락잔금대출을 쓸 생각이면 입찰 전 은행 두세 곳에 물건지, 용도, 예상 낙찰가를 들고 문의해야 합니다. 낙찰되고 나서 대출이 안 나온다는 말을 들으면 그때는 시간이 사람을 압박합니다.
현장조사 없이 클릭하면 비싸게 배웁니다
온비드경매가 온라인으로 진행되다 보니 집에서 클릭 몇 번으로 투자하는 느낌을 받기 쉽습니다. 그런데 부동산은 화면 안에 있지 않습니다. 냄새, 소음, 경사, 진입로 폭, 주차장 분위기, 주변 상권의 공실률은 현장에 가야 보입니다.
저는 물건을 보러 가면 최소 세 가지를 확인합니다. 첫째, 실제 출입이 가능한지. 둘째, 주변 시세가 호가가 아니라 거래 가능한 가격인지. 셋째, 나중에 팔거나 임대할 사람이 떠올릴 만한 물건인지입니다. 싸게 낙찰받아도 다음 사람이 싫어할 물건이면 수익이 종이에만 남습니다.
예를 들어 지방의 작은 근린상가가 감정가 1억 2천만 원에서 7천만 원대까지 내려왔다고 해보죠. 숫자만 보면 5천만 원 할인입니다. 그런데 현장에 가보니 1층 절반이 비어 있고, 옆 건물도 임대 현수막이 오래 걸려 있습니다. 월세를 60만 원 받을 줄 알고 계산했는데 실제로는 35만 원에도 문의가 없을 수 있습니다. 그럼 할인받은 5천만 원이 아니라 공실 기간과 관리비를 계산해야 합니다.
권리분석은 등기부만 보면 부족합니다
온비드경매에서도 등기부등본은 기본입니다. 근저당, 압류, 가압류, 지상권, 전세권, 가처분 같은 권리는 먼저 봐야 합니다. 그런데 공매는 공고문과 매각조건이 등기부만큼 중요합니다. 등기부에 깨끗해 보이는 물건도 매각 제외 물건, 사용 제한, 인허가 문제, 점유 문제로 막히는 경우가 있습니다.
제가 초보자에게 자주 하는 말이 있습니다. ‘등기부가 조용하다고 물건이 조용한 건 아니다’라는 말입니다. 실제 현장은 등기부보다 시끄러울 때가 많습니다. 누가 쓰고 있는지, 왜 비어 있는지, 전기와 수도는 살아 있는지, 불법 증축은 없는지까지 봐야 합니다.
권리분석을 할 때는 말소되는 권리와 인수되는 부담을 나눠 적어두는 게 좋습니다. 머릿속으로만 계산하면 꼭 하나 빠집니다. 저는 아직도 종이에 씁니다. 낙찰가, 취득세, 법무비, 명도비, 미납관리비 가능성, 수리비, 중개수수료, 보유기간 이자까지 적어놓으면 수익률이 꽤 차분해집니다.
제가 초보라면 이런 물건부터 피합니다
온비드경매에서 처음부터 어려운 물건을 잡을 필요는 없습니다. 고수익처럼 보이는 물건일수록 설명되지 않은 위험이 숨어 있는 경우가 많습니다. 초보 때는 수익을 크게 내는 것보다 크게 잃지 않는 쪽이 훨씬 중요합니다.
- 점유관계가 불명확한 주거용 물건
- 공유지분만 매각되는 토지나 건물
- 현장 진입로가 애매한 맹지성 토지
- 체납관리비 규모가 확인되지 않는 집합건물
- 불법 건축물 가능성이 있는 상가나 창고
- 시세 비교 대상이 거의 없는 특수 물건
이런 물건은 싸 보입니다. 맞습니다. 싸게 보이니까 사람들이 클릭합니다. 하지만 싸게 산 뒤에 팔 수 없거나, 쓸 수 없거나, 사람을 내보내는 데 몇 달이 걸리면 이야기가 달라집니다. 수익률표에는 스트레스 비용이 안 적혀 있습니다.
온비드경매는 잘 쓰면 좋은 시장입니다. 법원경매에 없는 공공자산도 있고, 경쟁이 덜한 물건도 있습니다. 다만 화면이 친절하다고 물건까지 친절한 건 아닙니다. 저는 지금도 입찰 버튼 누르기 전에는 한 번 더 멈춥니다. 이 가격에 사는 게 아니라, 이 문제까지 같이 사는 거라고 생각하면 손이 조금 신중해집니다. 그 신중함이 오래 버티는 투자자를 만듭니다.
