부산 개금동 오피스텔 경매, 2회 유찰 9.9억

한줄 요약

이 물건, 감정가의 절반 가격으로 나왔지만, 특이한 권리관계와 사용 용도 차이를 주의해야 합니다.

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경매물건 주소 보기 부산광역시 부산진구 개금동 171-60

부산광역시 부산진구 개금동에 위치한 이 부동산은 총 면적 149.0㎡(45.1평)입니다. '나라텔'이라는 이름으로 알려진 이 건물은 1층 기계식 주차실 및 계단, 2~3층 다가구주택, 4층부터 오피스텔로 구성되어 있습니다. 다만, 감정서에 따르면 4~8층은 다가구주택 및 오피스텔로 이용 중이라 하니, 실제 사용 용도와의 차이가 있는 점을 주의하세요. 주변은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있는 지역으로, 교통의 편리함과 다양한 생활 인프라가 장점입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 20억 3,749만원이지만, 현재 최저입찰가는 9억 9,837만원으로 51%나 할인된 상태입니다. 인근의 비슷한 면적과 용도의 부동산 시세를 비교해보면, 평균 12억 정도에 거래되고 있습니다. 따라서 10억 4,829만원 전후로 낙찰가를 예상할 수 있습니다. 최저가로 입찰해도 시세 대비 저렴한 편이지만, 두 번 유찰된 이유를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2017년 11월 15일 설정된 근저당권입니다. 한 가지 걸리는 건, 2024년 7월 5일에 근저당권자 사상신용협동조합이 임차인 문예지의 권리 배제 신청을 했다는 점입니다. 이는 임차인이 대항력을 잃을 가능성이 있다는 의미로, 전입일이나 확정일자 등을 반드시 확인해야 합니다. 유치권이나 법정지상권에 대한 언급은 없지만, 건물 용도가 다양하게 표시된 점에서 추가적인 법적 검토가 필요할지도 모릅니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 인근 지역의 평균 시세보다 저렴하게 매입할 수 있다는 점은 매력적입니다. 다만, 사용 용도가 다소 혼재된 점과 임차인의 권리 배제 신청 등은 리스크로 작용할 수 있습니다. 예상 수익률을 계산하면 취등록세 약 4,822만원을 포함해도 초기 투자 금액이 낮아 투자 매력은 있습니다. 하지만, 명도 과정을 포함한 관리 난이도가 높을 수 있으니 이 점을 고려해야 합니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 높지 않을 것으로 예상됩니다. 두 번이나 유찰된 이력을 고려할 때, 입찰가를 최저입찰가에서 크게 벗어나지 않게 설정하는 것이 좋겠습니다. 권장 입찰가는 10억 초반대로 잡고, 취등록세를 포함한 총 투자금은 약 10억 4,659만원으로 예상됩니다. 하지만, 임차인과의 협의 및 명도 계획을 철저히 세우신다면, 안정적인 수익을 기대할 수 있을 것입니다.