부산진 백양순환로 건물 경매, 6.3억

한줄 요약

1회 유찰로 30% 할인된 매력적인 가격, 그러나 용도 변경 확인 필요.

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경매물건 주소 보기 부산광역시 부산진구 백양순환로 115

부산광역시 부산진구 백양순환로 115에 위치한 이 부동산은 총 면적 177.0㎡ (53.5평)로, 근린생활시설과 주택이 혼합된 형태입니다. 1층과 2층은 점포 및 사무실로 사용 중이며, 3층은 주택으로 변형되어 있습니다. 위치적으로 부산진구의 중심에 있어 접근성이 좋고, 주변에 다양한 상업시설이 있어 활용도가 높습니다.

가격이 말해주는 것

감정가 9억 1,218만원 대비 최저입찰가 6억 3,853만원으로 30% 할인된 상태입니다. 인근 비슷한 조건의 부동산 시세가 8억 정도임을 감안할 때, 낙찰가 예상은 6억 7,045만원 전후입니다. 감정가 대비 70%의 가격으로 첫 유찰 후 경쟁이 치열해질 가능성이 높습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 12월 14일의 개시결정으로, 이후의 권리는 모두 말소될 예정입니다. 다만, 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요하며, 임차인의 대항력 여부를 철저히 확인해야 합니다. 또한, 용도변경에 따른 법적 문제가 발생할 가능성이 있으니 유의해야 합니다.

투자 관점에서 보면

부동산의 용도변경 가능성이 호재로 작용할 수 있지만, 이는 동시에 리스크가 될 수도 있습니다. 월세 전환 시 예상 수익률은 연 5% 수준으로, 상업적 활용이 좋다면 수익률이 더 높아질 수 있습니다. 그러나, 변형된 용도에 대한 법적 문제가 해결되어야만 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 이 물건의 가장 큰 고민은 용도 변경 문제입니다. 예상 경쟁률이 높을 것으로 예상되며, 권장 입찰가는 6억 7천만원 안팎입니다. 취등록세는 약 3,084만원으로, 이를 포함한 총 투자금은 약 7억원이 될 것입니다. 명도 과정에서의 난이도는 낮을 것으로 보이나, 정확한 점유자 현황을 확인할 필요가 있습니다.