동래 사직동 아파트 경매, 3회 유찰 2.2억

한줄 요약

동래구 사직동 아파트, 3회 유찰로 가격이 매력적이지만 권리분석에 주의가 필요합니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 부산광역시 동래구 쇠미로81번길 33, 103동 5층504호 (사직동,한신아파트)

부산 동래구 사직동에 위치한 한신아파트입니다. 103동 5층에 위치한 504호로, 주변은 주거 밀집 지역으로 생활 편의시설과 교통이 발달해 있습니다. 면적 정보가 제공되지 않았지만 아파트라는 점에서 주거로서의 기능은 충분할 것으로 보입니다. 주변에 사직야구장과 온천천이 있어 여가 생활을 즐기기에도 좋습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 4억 6,700만원이었으나, 3번 유찰되어 최저입찰가는 2억 2,883만원으로 내려왔습니다. 인근 아파트 시세와 비교할 때 약 51% 저렴한 가격입니다. 예상 낙찰가는 2억 4,027만원 전후로, 상당히 매력적인 가격대입니다. 이 정도면 충분히 경쟁력이 있겠죠.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 5월 12일 설정된 근저당권입니다. 특이사항은 없지만, 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 대항력 있는 임차인이 있을 가능성에 대비해, 배당 순위를 꼭 확인해야 합니다. 유치권이나 법정지상권은 현재로서는 가능성이 낮아 보입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 3회 유찰된 물건은 매력적이지만, 그만큼 이유가 있을 수도 있습니다. 이 지역은 재개발 호재가 있는 반면, 명도 문제가 있을 가능성도 배제할 수 없습니다. 예상 수익률을 계산해보면, 월세 전환 시 연 5% 이상의 수익률을 기대할 수 있을 듯합니다. 다만, 임차인 문제만 잘 해결된다면 말이죠.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 적당할 것으로 보입니다. 이 물건의 권장 입찰가는 2억 3천만원 정도로 보고 있습니다. 취등록세 약 1,105만원을 포함해도 총 투자금은 2.4억 정도로 계산됩니다. 솔직히 말해, 임차인 문제만 없다면 개인적으로도 관심이 가는 물건입니다. 하지만, 명도 난이도를 충분히 고려하고 입찰에 참여하길 권장합니다.