고시원월세만 믿고 입찰했다가 밤새 계산기 두드린 이야기
얼마 전 후배가 법원 경매 물건 하나를 들고 와서 첫마디로 이랬습니다. “방이 28개니까 고시원월세만 받아도 한 달 700만 원 넘겠는데요?” 그 말 듣고 제가 제일 먼저 물은 건 방 개수가 아니었습니다. “지금 실제로 몇 개가 차 있고, 그중에 돈 제때 내는 방은 몇 개냐”였습니다.
고시원 물건은 숫자가 참 예쁘게 보입니다. 방 20개, 30개, 40개. 월세 25만 원, 30만 원씩만 곱하면 계산기 화면이 금방 밝아집니다. 그런데 경매장에서 돈 잃는 사람들은 대개 그 밝은 화면만 보고 들어갑니다. 고시원은 월세 장사가 맞지만, 동시에 공실·민원·시설·소방·명도·운영 피로가 한꺼번에 붙는 물건입니다. 낙찰가만 싸다고 수익형 부동산이 되는 건 아닙니다.
고시원월세 계산은 방 개수 곱하기 월세가 아닙니다
초보 분들이 가장 많이 하는 계산이 이겁니다. 방 30개에 평균 월세 28만 원이면 월 840만 원. 여기서 대출이자 빼고 관리비 조금 빼면 괜찮다. 솔직히 저도 처음엔 그렇게 봤습니다. 현장 몇 번 맞고 나니 그 계산은 장부가 아니라 광고 문구에 가깝다는 걸 알게 됐습니다.
예를 들어 방 30개짜리 고시원이 있다고 해보죠. 현장에 가보면 실제 영업 가능한 방은 26개일 수 있습니다. 창문 없는 방은 민원이 많고, 누수 난 방은 못 쓰고, 복도 끝 방은 냄새가 올라와서 장기 공실입니다. 월세도 전부 28만 원이 아닙니다. 큰 방 32만 원, 작은 방 22만 원, 오래 산 사람은 18만 원에 머물러 있는 경우도 있습니다.
- 총 방 수: 30개
- 실제 임대 가능 방: 26개
- 평균 점유율: 75~85%로 보수 계산
- 월세 수입: 만실 기준이 아니라 실제 입금 기준
- 별도 비용: 전기, 수도, 인터넷, 청소, 소모품, 수선비
제가 보는 방식은 단순합니다. 일단 만실 매출에서 20%는 빼고 시작합니다. 오래된 고시원, 역세권이 약한 곳, 건물 관리가 안 된 곳은 30%까지 빼기도 합니다. 그리고 월세가 들어왔다고 전부 내 돈이 아닙니다. 여름 전기료, 겨울 난방비, 공용부 청소, 에어컨 교체, 도어락 고장, 화장실 배관 문제까지 따라옵니다.
현장에 가면 숫자보다 냄새가 먼저 말합니다
고시원은 서류만 보고 판단하면 위험합니다. 등기부와 매각물건명세서가 기본인 건 맞지만, 고시원은 현장 컨디션이 수익을 바로 깎습니다. 복도에 들어섰을 때 곰팡이 냄새가 나는지, 공용 화장실 줄눈이 까맣게 죽었는지, 주방 싱크대 하부장이 썩었는지 이런 게 월세 수준을 결정합니다.
예전에 서울 외곽 쪽 물건을 보러 갔는데 서류상으로는 방 34개짜리였습니다. 감정평가서 사진은 그럭저럭 괜찮아 보였고, 주변 고시원월세도 30만 원 전후로 형성돼 있었습니다. 그런데 현장에 가보니 복도 폭이 답답하고, 방음이 거의 안 되고, 공용 샤워실 문짝이 내려앉아 있었습니다. 그 상태에서 월 30만 원을 받으려면 최소 4천만 원 이상은 손을 봐야 했습니다.
그때 입찰가를 6억 초반으로 생각하던 분들이 꽤 있었는데 저는 빠졌습니다. 나중에 낙찰자는 보증금과 수리비, 밀린 공과금 비슷한 비용까지 안고 가면서 꽤 오래 고생했습니다. 경매에서는 싸게 사는 것보다, 싸 보이는 이유를 먼저 찾는 쪽이 오래 살아남습니다.
권리분석은 임차인 명단부터 끝까지 물고 늘어져야 합니다
고시원은 일반 원룸보다 임차인 확인이 더 까다롭습니다. 거주자가 많고, 단기 입실자도 있고, 실제로 사는 사람과 서류상 이름이 다른 경우도 있습니다. 권리분석에서 가장 조심해야 할 건 “소액이니까 괜찮겠지”라는 생각입니다. 작은 보증금도 여러 명이면 꽤 큰 금액이 됩니다.
입찰 전에 최소한 확인할 건 분명합니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차관계조사, 전입세대 열람, 건축물대장, 위반건축물 여부입니다. 특히 고시원은 용도와 시설 문제가 붙을 수 있습니다. 방 쪼개기, 무단 증축, 소방시설 미비가 있으면 낙찰 후 운영 자체가 흔들립니다.
제가 고시원 물건 볼 때 적어두는 항목
- 각 방의 실제 점유 여부와 월세 수준
- 전입된 사람과 실제 거주자의 일치 여부
- 보증금 반환 부담이 있는 임차인 수
- 소방시설, 피난통로, 창문, 환기 상태
- 공용부 수리 예상비와 즉시 교체할 설비
- 주변 대학, 공단, 병원, 역세권 수요의 지속성
여기서 하나라도 흐릿하면 입찰가를 낮춥니다. 흐릿한 부분을 낙찰 후에 확인하겠다는 건, 돈 내고 문제를 사겠다는 말과 비슷합니다. 법원 경매는 친절한 매매계약이 아닙니다. 물건을 보여주는 방식도 제한적이고, 책임도 생각보다 차갑게 돌아옵니다.
고시원월세 수익률은 대출보다 운영에서 갈립니다
초보 분들은 경락잔금대출 조건을 먼저 묻습니다. 당연히 중요합니다. 금리가 1%만 움직여도 월 현금흐름이 달라지니까요. 그런데 고시원은 대출보다 운영력이 더 무섭게 차이를 만듭니다. 같은 건물도 운영자가 부지런하면 공실이 줄고, 방치하면 금방 월세가 내려갑니다.
예를 들어 낙찰가와 취득비용을 합쳐 5억 5천만 원, 대출 3억 원을 쓴다고 가정해봅시다. 월세 수입이 만실 기준 780만 원이어도 실제 입금이 620만 원이면 느낌이 달라집니다. 이자와 공과금, 청소비, 수선비, 플랫폼 광고비를 빼면 손에 남는 돈이 200만 원대까지 내려갈 수 있습니다. 거기에 큰 수리 한 번 터지면 몇 달 수익이 통째로 날아갑니다.
그래서 저는 고시원을 볼 때 수익률 표를 세 개 만듭니다. 낙관, 보통, 나쁨. 낙관 시나리오는 참고만 하고, 실제 입찰가는 보통과 나쁨 사이에서 결정합니다. 경매는 내가 맞혔을 때 버는 게임이 아니라, 내가 틀렸을 때도 버틸 수 있어야 하는 게임입니다.
초보라면 이런 고시원은 일단 거리를 둡니다
고시원이 전부 나쁜 물건이라는 뜻은 아닙니다. 입지가 좋고, 시설이 관리돼 있고, 임차인 구조가 깨끗한 물건은 꽤 안정적인 현금흐름을 만들 수 있습니다. 다만 초보가 처음부터 어려운 물건을 잡으면 배울 시간이 없습니다. 바로 돈으로 수업료를 냅니다.
- 위반건축물 표시가 있는데 해소 비용이 불명확한 물건
- 실제 입실자 명단과 서류상 임차인이 맞지 않는 물건
- 소방, 전기, 배관 수리비가 큰데 견적을 못 잡은 물건
- 주변 수요가 줄어드는 상권인데 과거 월세만 보는 물건
- 점유자가 많고 연락이 어려워 명도 계획이 서지 않는 물건
특히 명도는 생각보다 감정 소모가 큽니다. 고시원 거주자 중에는 사정이 어려운 분들도 많습니다. 법대로 진행해야 할 때도 있지만, 현장에서 말 한마디 잘못하면 일이 길어집니다. 저는 가능하면 입찰 전부터 “몇 명을 어떻게 만나고, 어느 정도 이사비를 생각할지”까지 숫자로 잡습니다. 감으로 버티면 시간이 길어지고, 시간이 길어지면 이자가 계속 나갑니다.
고시원월세는 매력적인 키워드입니다. 작은 방들이 매달 돈을 만들어주는 구조니까요. 그런데 진짜 수익은 방 개수에서 나오는 게 아니라, 빈방을 줄이고 비용을 통제하고 사람 문제를 감당하는 데서 나옵니다. 초보라면 첫 물건은 조금 덜 벌어도 구조가 단순한 쪽이 낫습니다. 경매판에서 오래 남는 사람은 크게 외치는 사람이 아니라, 모르는 비용을 끝까지 의심하는 사람입니다.
