기획부동산사기 의심 매물 직접 따라가봤더니, 땅보다 말이 먼저 팔리더라

얼마 전 지인이 “평당 18만 원짜리 임야가 곧 도로 붙고 단지가 들어온다는데 괜찮냐”고 물어왔습니다. 주소를 받아 토지이음, 등기, 지도를 같이 열어봤더니 느낌이 바로 왔습니다. 땅은 산 중턱인데 설명은 신도시급이었습니다.

기획부동산사기는 늘 비슷합니다. 실제 땅보다 말이 먼저 뜁니다. “곧 개발된다”, “공무원이 귀띔했다”, “이미 큰손들이 들어왔다”, “이번 주 지나면 못 산다”는 식입니다. 현장에서는 이런 말이 나오면 저는 기대보다 경계부터 합니다.

싸게 보이는 땅이 제일 비쌀 때가 있다

초보가 제일 많이 흔들리는 지점이 가격입니다. 3천만 원, 5천만 원이면 아파트는 못 사도 토지는 살 수 있으니 심리적으로 진입장벽이 낮아 보입니다. 그런데 그 땅이 전체 필지의 100분의 1 지분이면 이야기가 달라집니다.

지분 토지는 내가 원하는 위치를 콕 집어 쓰기 어렵습니다. “여기가 고객님 몫입니다”라며 가분할도를 보여줘도, 등기상으로는 그냥 공유지분인 경우가 많습니다. 도로 옆 예쁜 네모칸을 보여주고 실제 등기는 산 전체의 일부 지분으로 들어가는 식이죠.

제가 예전에 본 물건은 업체가 평당 6만 원대에 산 임야를 여러 명에게 평당 25만 원 안팎으로 넘기고 있었습니다. 광고에는 산업단지 예정지 인근이라고 적었지만, 실제 토지는 보전관리지역에 가깝고 경사도도 컸습니다. 개발 호재보다 벌목 허가부터 걱정해야 할 땅이었습니다.

기획부동산사기에서 자주 나오는 말

현장에서 여러 번 듣다 보면 대사까지 비슷합니다. 말이 화려할수록 문서가 빈약한 경우가 많았습니다.

• “아직 비공개 정보라 자료를 줄 수 없다”
• “계약금만 걸면 좋은 자리로 빼주겠다”
• “지금은 지분이지만 나중에 분할된다”
• “도로 계획은 확정이나 다름없다”
• “공시지가가 곧 오른다”
• “노후 준비로 다들 한 필지씩 산다”

여기서 중요한 건 ‘말의 세기’가 아니라 ‘확인 가능한 문서’입니다. 도시계획시설 결정, 개발행위허가, 토지거래허가구역 여부, 용도지역, 지목, 접도, 경사, 배수, 문화재·군사·상수원 규제 같은 것들은 감으로 보는 게 아닙니다. 토지이음과 지자체 도시계획 부서, 등기사항증명서, 토지대장, 지적도에서 맞춰봐야 합니다.

등기부만 봐도 위험 신호가 보인다

경매 권리분석을 오래 하다 보면 등기부 첫 장에서 기분이 싸할 때가 있습니다. 기획부동산도 마찬가지입니다. 단기간에 소유자가 바뀌었는지, 근저당이 과하게 붙어 있는지, 공유자가 지나치게 많은지, 매매가격 흐름이 이상한지 봐야 합니다.

특히 공유자가 수십 명으로 늘어난 땅은 나중에 팔기도 어렵습니다. 내 지분만 팔 수는 있지만 사려는 사람이 많지 않습니다. 개발하려면 공유자 동의 문제가 따라오고, 현실적으로 의견이 맞기 어렵습니다. 땅을 샀는데 쓸 수도, 팔 수도, 나눌 수도 없는 상태가 되는 겁니다.

또 하나는 계약 상대입니다. 실제 소유자와 계약하는지, 중간 판매 법인과 계약하는지 확인해야 합니다. 국토교통부도 기획부동산 피해 예방에서 소유관계와 계약 상대 확인을 강조해 왔습니다. 돈은 영업사원 계좌가 아니라 계약 구조가 명확한 계좌로 움직여야 하고, 특약에는 들은 말을 최대한 문장으로 박아야 합니다. “개발 예정”이라는 말만 듣고 계약서에는 아무 내용이 없으면, 나중에 싸울 때 손에 쥔 게 별로 없습니다.

현장에 가면 광고 문구가 벗겨진다

토지는 사진보다 현장이 훨씬 중요합니다. 지도에서는 도로가 가까워 보여도 실제로는 높낮이가 심하거나, 맹지에 가깝거나, 농로 폭이 차량 진입에 애매한 경우가 많습니다. 비 오는 날 가보면 물길도 보입니다. 물이 고이는 땅은 나중에 비용이 붙습니다.

저는 의심 매물을 볼 때 최소 세 번을 확인합니다. 낮에 한 번, 출퇴근 시간대에 한 번, 가능하면 비 온 뒤 한 번입니다. 주변 공인중개사무소 두세 곳에도 물어봅니다. “이 땅 거래되나요?”라고 물으면 대답이 꽤 솔직하게 나옵니다. 지역 중개사가 “그거 외지 업체가 계속 전화 돌리는 땅”이라고 말하면 저는 거의 손을 뗍니다.

실거래도 봐야 합니다. 한국부동산원과 국토교통부 실거래 자료 흐름을 보면 주변 토지가 실제로 얼마에 거래됐는지 감이 옵니다. 업체가 부르는 가격이 주변 거래의 2배, 3배인데도 이유가 ‘곧 개발’뿐이라면 위험합니다. 개발은 발표문과 고시로 확인하는 것이지, 사무실 브리핑 자료로 확정되는 게 아닙니다.

초보라면 이런 땅은 그냥 지나가는 게 낫다

제가 초보에게 늘 말하는 기준이 있습니다. 내가 왜 사는지 3문장으로 설명 못 하면 사지 않는 겁니다. “싸서”, “오를 것 같아서”, “아는 사람이 추천해서”는 이유가 아닙니다. 취득세, 중개보수, 등기비, 보유세, 처분 가능성, 대출 가능성까지 넣고 계산해야 진짜 판단이 됩니다.

• 지분으로만 파는데 위치를 특정해서 설명하는 땅
• 개발 호재 자료가 기사 캡처와 자체 지도뿐인 땅
• 계약을 서두르게 만들고 등기 확인 시간을 싫어하는 업체
• 현장 방문을 흐리거나 단체 버스로만 보여주는 물건
• 주변 시세보다 비싼데 근거가 미래 호재뿐인 토지

기획부동산사기는 욕심 많은 사람만 당하는 게 아닙니다. 성실하게 모은 돈을 굴리고 싶은 사람, 자녀에게 작은 땅이라도 남겨주고 싶은 사람, 노후가 불안한 사람이 많이 흔들립니다. 그래서 더 조심해야 합니다.

저도 경매를 오래 했지만 토지는 아직도 천천히 봅니다. 아파트는 틀리면 비교할 거래가 많지만, 토지는 한 번 잘못 사면 시간이 내 편이 아닐 때가 많습니다. 좋은 땅은 사람을 재촉하지 않습니다. 재촉하는 쪽이 땅인지, 영업사원인지부터 보는 습관이 돈을 지켜줍니다.