연서면 토지 경매, 5회 유찰 4천만

한줄 요약

5회 유찰 후 9월 30일 재입찰, 최저가 4,041만원으로 맹지 리스크 고려해야 합니다.

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경매물건 주소 세종특별자치시 연서면 용암리 73-2

세종특별자치시 연서면 용암리에 위치한 532.0㎡(약 160.9평) 토지입니다. 주변은 농촌 지역으로 주거보다는 농업 활동이 주를 이루는 곳입니다. 교통 편의성은 다소 떨어지며, 대중교통 접근성도 부족해 보입니다. 인근에 큰 개발 호재는 없지만, 세종시의 확장 가능성을 염두에 두어야 할 지역입니다.

가격이 말해주는 것

감정가 2억 4,046만원에서 시작해 5회 유찰된 후 현재 최저입찰가는 4,041만원입니다. 감정가 대비 84% 할인된 가격으로, 매력적으로 보일 수 있지만, 인근 시세와 비교할 때 가격이 낮은 이유를 충분히 이해해야 합니다. 예상 낙찰가는 4,243만원 전후로 예상되며, 낙찰가율을 고려할 때 추가 비용을 포함한 총 투자금은 약 4,438만원으로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2014년 9월 22일 설정된 근저당권으로, 이를 제외한 후순위 권리는 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, '지상 소재 컨테이너 매각 제외' 조건이 있어, 이를 명확히 이해해야 합니다. 또한, 이 토지는 지적 및 현황상 맹지로, 접근성이 떨어지는 문제가 있습니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 정확히 파악해야 하며, 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮아 보입니다.

투자 관점에서 보면

세종시의 장기적인 발전 가능성을 고려할 때, 저렴한 가격에 토지를 확보하는 것은 매력적일 수 있습니다. 하지만 맹지라는 점은 큰 리스크로 작용할 수 있습니다. 만약 도로 개설이나 주변 개발이 이루어진다면, 큰 수익을 기대할 수 있겠지만, 현재로서는 불확실성이 큽니다. 예상 수익률은 도로 개설 여부에 따라 크게 달라질 수 있으며, 현재 예상 수익률을 단정 짓기 어렵습니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 이 물건의 맹지 특성 때문에 입찰을 망설일 것 같습니다. 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보이며, 권장 입찰가는 최저가에서 10% 범위 내인 약 4,450만원을 제안합니다. 취등록세는 약 195만원으로 예상되며, 이는 총 투자금에 포함하여 계산해야 합니다. 맹지 리스크를 감수할 수 있다면, 장기적인 전망을 보고 접근해볼 만한 물건입니다.