세종 금남면 토지 경매, 4회 유찰 16.7억

한줄 요약

솔직히 말하면, 4번 유찰된 이 토지는 가격은 매력적이지만, 인허가 문제로 인해 리스크가 큽니다.

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경매물건 주소 보기 세종특별자치시 금남면 대박리 367-3

세종특별자치시 금남면 대박리에 위치한 이 토지는 면적이 5522㎡(약 1670평)로 상당히 넓습니다. 주변은 주로 농경지와 임야로 구성되어 있으며, 개발 잠재력은 있지만 현재로서는 교통이나 상업시설 등 인프라가 부족한 편입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 69억 6,062만원인데, 최저입찰가는 16억 7,124만원으로 무려 76% 할인된 상태입니다. 인근 토지의 실거래가와 비교해도 상당히 저렴한 편이지만, 4번이나 유찰된 이유를 고민해볼 필요가 있습니다. 예상 낙찰가는 대략 17억 5,480만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

가장 먼저 확인할 것은 말소기준권리입니다. 목록1,2,4의 근저당권은 2022.05.20.에 설정된 것으로, 목록3의 근저당권은 2017.09.14.에 설정되었습니다. 이외에도 잡종지 상태로 건축허가가 취소된 이력이 있어, 인허가 절차를 다시 확인해야 할 필요가 있습니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 반드시 확인해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 토지는 리스크가 큽니다. 건축허가가 취소된 상태이기 때문에 인허가를 새로 받아야 하는 부담이 있으며, 이로 인한 추가 비용도 고려해야 합니다. 예상 수익률은 개발 후 가치 상승을 감안하더라도 리스크를 상쇄할 만큼 높지 않을 가능성이 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건은 경쟁률이 낮을 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 최저입찰가보다 조금 높게, 약 17억 정도로 잡는 것이 적절할 것 같습니다. 취등록세를 포함한 총 투자금은 약 17억 8,024만원 정도로 예상됩니다. 다만, 인허가 문제 해결에 대한 확신이 없다면 신중하게 접근하는 것이 좋겠습니다.