화곡동 아파트 경매, 9회 유찰 3,691만

한줄 요약

9회 유찰 후 10월 7일 재입찰. 최저가가 감정가의 13%로, 매력적이지만 이유 있는 유찰.

물건 들여다보기

경매물건 주소 서울특별시 강서구 강서로29길 85, 제101동 제6층 제602호 (화곡동, 삼성쉐르빌)

서울 강서구 화곡동에 위치한 삼성쉐르빌 아파트입니다. 위치는 강서로29길 85로, 화곡동 일대에서는 접근성이 좋은 편입니다. 하지만 면적 정보가 명확하지 않아 아쉬운 부분이 있습니다. 주변은 주거지와 상업시설이 혼재되어 있어 생활 편의성은 높은 편입니다. 교통은 지하철역과 버스 정류장이 가까운 편이라 이동이 수월합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 7,500만원이지만, 현재 최저입찰가는 3,691만원으로 감정가의 13%밖에 되지 않습니다. 9번 유찰된 이유를 고려하면, 단순한 가격 메리트보다는 입찰자들이 주저할 만한 다른 요소가 있을 가능성을 염두에 두어야 합니다. 주변 시세와 비교하면, 대폭 할인된 가격이지만, 이유 있는 유찰일 수도 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 8월 11일의 가압류로, 이후 권리는 모두 말소됩니다. 하지만 임차인 현황이 불확실하여 등기부 및 현황조사서를 통해 추가적인 확인이 필요합니다. 특이사항은 없지만, 임차인의 대항력 여부를 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 유치권이나 법정지상권 가능성은 낮아 보입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 리스크가 큽니다. 예상 수익률을 계산하기도 어렵고, 9회 유찰된 사유를 명확히 알아내야 합니다. 지역적으로는 큰 호재는 없지만, 장기적으로는 강서구 일대의 개발 가능성을 염두에 둘 필요가 있습니다. 하지만, 임대 수익을 기대하기에는 리스크가 상당합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이번 경매는 경쟁률이 낮을 가능성도 있습니다. 권장 입찰가는 4천만원 이하로 설정하는 것이 안전할 것입니다. 취등록세를 포함하면 총 투자금은 약 3,875만원 정도로 예상됩니다. 그러나 명도 문제나 추가적인 권리관계 확인이 필요하므로 신중한 접근이 요구됩니다.