금천 독산동 경매, 3회 유찰 9천만

한줄 요약

3회 유찰된 독산동 사무소, 10월 7일 입찰로 9천만에 도전 가능

물건 들여다보기

경매물건 주소 서울특별시 금천구 독산로70다길 28, 제1동 제지층 제비01호 (독산동, 주건축물)

서울시 금천구 독산로70다길에 위치한 이 물건은 사실상 주거용으로 사용되고 있는 사무소입니다. 지층에 위치한 이곳은 구조상 지하 103호와 104호로 나뉘어 있으며, 현재 104호는 임차인이 점유하고 있고 103호는 공실 상태입니다. 주변은 주택가로, 교통 편의성은 다소 부족한 편입니다.

가격이 말해주는 것

감정가 1억 8,312만원에서 시작해 세 번의 유찰을 거치며 최저입찰가가 9,376만원으로 떨어졌습니다. 인근 비슷한 조건의 주거용 사무소가 1억 5천만원에 거래된 것을 고려하면, 현재 최저입찰가는 약 38% 저렴합니다. 예상 낙찰가는 9,844만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 3월 22일의 가압류입니다. 특이하게도 증축된 건물 일부가 주거용으로 사용되고 있으며, 이는 무허가로 추정됩니다. 104호에 대한 임차인 대항력은 확인이 필요하며, 103호는 공실로 인도 명령의 어려움은 없을 것으로 보입니다. 유치권이나 법정지상권 등의 추가 리스크는 낮아 보입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 위치와 용도 측면에서 매력적이지 않지만, 가격 메리트는 분명합니다. 주거용으로 전환할 경우 월세 수익률이 연 5% 이상 기대됩니다. 단, 무허가 증축 부분에 대한 법적 리스크는 고려해야 합니다. 호재는 없지만, 가격이 최대 매력 포인트입니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 3회 유찰된 만큼 적당히 낮을 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 9,500만원에서 9,800만원 사이로, 취등록세 약 452만원을 고려하면 총 투자금은 1억을 넘지 않을 것으로 보입니다. 무허가 부분의 리스크를 감수할 수 있다면 도전해볼 만한 경매입니다.