광주 퇴촌면 빌라 경매, 10회 유찰 6천

한줄 요약

3회 유찰 후 10월 12일 재입찰. 감정가의 49%로 떨어진 빌라, 하지만 10회 유찰된 이유를 살펴봐야 합니다.

물건 들여다보기

경매물건 주소 경기도 광주시 퇴촌면 도지울길13번길 17, 1층101호 (화엄빌라)

경기도 광주시 퇴촌면에 위치한 화엄빌라 1층 101호입니다. 면적 정보가 없어 아쉽지만, 위치상으로 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 퇴촌면은 도심과 거리가 있어 자차가 필수나, 주변 자연환경이 쾌적한 편입니다. 대중교통보다는 차량을 이용한 출퇴근이 주된 교통수단일 것입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 3,300만원이었지만, 현재 최저입찰가는 6,517만원으로 49% 수준입니다. 10회 유찰된 만큼 입찰가가 크게 떨어졌습니다. 인근 실거래가와 비교해도 상당히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 6,842만원 전후로 보고 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2024년 5월 10일 압류로, 이후 권리들은 말소될 가능성이 높습니다. 특이하게 임차인이 대항력을 포기하고, 우선변제권만 주장하는 확약서를 제출했습니다. 임차인에게 배당이 이루어질 가능성이 높아 보이지만, 등기부와 현황조사서를 반드시 확인해야 합니다. 유치권이나 법정지상권에 대한 언급은 없으나, 주의 깊게 살펴봐야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 10회 유찰된 물건이라면 뭔가 문제가 있을 가능성이 큽니다. 하지만 그만큼 가격이 매력적이죠. 예상 수익률은 월세 전환시 연 5% 내외로 예상할 수 있으며, 장기적으로 보유한다면 가치 상승을 기대할 수도 있습니다. 다만, 명도 과정에서의 난이도와 추가 비용 발생 가능성을 염두에 둬야 합니다.

내가 입찰한다면

이 물건에 입찰한다면, 예상 경쟁률이 낮을 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 6,800만원 정도로 잡고, 취등록세 약 314만원을 포함한 총 투자금을 고려해야 합니다. 명도 리스크와 임차인 문제를 해결할 수 있는 능력이 있다면, 저렴한 가격으로 매입할 수 있는 기회라 할 수 있습니다. 하지만, 신중하게 접근해야 할 물건입니다.