입찰장 10년 다녀보니, 경매 절차 및 방법은 이 순서에서 갈렸습니다

얼마 전 법원 입찰장에 갔는데, 앞줄에 앉은 분이 입찰표 금액을 쓰다 말고 휴대폰 계산기를 다시 두드리더군요. 표정이 딱 초보 때 제 얼굴이었습니다. 경매는 싸게 사는 게임처럼 보이지만, 실제로는 절차 하나씩 확인하면서 큰 사고를 피하는 일에 가깝습니다. 경매 절차 및 방법을 대충 외우고 들어가면 낙찰은 받을 수 있어도, 그 뒤에 돈이 묶이거나 사람 문제로 몇 달을 날릴 수 있습니다.

물건 검색보다 먼저 예산부터 잡아야 합니다

초보가 제일 많이 하는 실수는 감정가 3억, 최저가 2억 1천만 원 같은 숫자만 보고 마음이 먼저 움직이는 겁니다. 저는 물건을 보기 전에 총투입금부터 잡습니다. 낙찰가, 취득세, 법무비, 미납관리비 가능성, 명도비, 수리비, 대출 이자까지 넣습니다. 2억 1천만 원에 받아도 실제 돈은 2억 3천만 원 넘게 들어가는 경우가 흔합니다.

입찰보증금은 보통 최저매각가격의 10%로 보지만, 재매각 사건은 20%나 그 이상으로 올라가는 경우도 있습니다. 이건 사건마다 매각기일 공고를 확인해야 합니다. 입찰장에 현금처럼 바로 쓸 수 있는 보증금이 없으면, 아무리 좋은 물건도 내 물건이 아닙니다.

권리분석은 등기부 한 장으로 끝나지 않습니다

경매에서 제일 무서운 말은 ‘말소되겠지’입니다. 말소기준권리 뒤의 권리는 대체로 사라진다고 배웠더라도, 선순위 임차인, 가처분, 유치권 주장, 법정지상권 가능성 같은 것은 별도로 봐야 합니다. 특히 임차인은 등기부에 안 보입니다. 전입일, 확정일자, 배당요구 여부를 같이 봐야 합니다.

• 등기사항증명서에서 말소기준권리를 찾습니다.
• 매각물건명세서에서 인수되는 권리와 임차인 내용을 봅니다.
• 현황조사서와 감정평가서로 점유자, 구조, 이용 상태를 맞춰봅니다.
• 배당요구 종기를 지나 신고된 권리인지 확인합니다.
• 관리사무소, 인근 중개업소, 현장 방문으로 서류와 현실이 맞는지 봅니다.

제가 예전에 빌라 하나를 검토하다가 숫자만 보면 2천만 원은 남겠다 싶었던 물건이 있었습니다. 그런데 현장에 가보니 문 앞에 오래된 짐이 쌓여 있고, 관리사무소에서는 몇 년째 연락이 잘 안 되는 점유자 이야기를 하더군요. 서류에는 단순해 보여도 명도가 길어지면 이자와 시간비용이 수익을 다 갉아먹습니다. 그 물건은 과감히 뺐습니다. 안 산 것도 투자입니다.

입찰 당일은 욕심보다 실수가 더 무섭습니다

법원 경매 입찰은 정해진 매각기일에 입찰표와 보증금을 제출하는 방식입니다. 입찰표에는 사건번호, 물건번호, 입찰가, 이름, 주소 같은 기본 내용을 적습니다. 그런데 의외로 물건번호를 빼먹거나, 보증금 봉투 금액을 잘못 맞추거나, 입찰가에 0을 하나 더 쓰는 사고가 납니다. 입찰장에서는 손이 떨립니다. 저도 처음 몇 번은 그랬습니다.

제 방식은 단순합니다. 전날 밤에 상한가를 종이에 써둡니다. 예를 들어 시세 3억 2천만 원짜리 아파트라면, 예상 매도 가능가에서 취득세, 중개수수료, 수리비, 명도비, 대출이자, 최소 목표수익을 빼고 남는 금액까지만 씁니다. 현장에서 분위기에 휩쓸려 200만 원, 500만 원 더 올리는 순간 계산은 망가집니다. 경매장은 박수 받는 곳이 아니라 돈 지키는 곳입니다.

낙찰 후부터 진짜 절차가 시작됩니다

최고가매수신고인이 되면 그날 바로 끝난 것처럼 기분이 좋습니다. 하지만 법원은 이후 매각허가결정을 하고, 불허가 사유나 즉시항고 같은 절차가 지나간 뒤 대금지급기한을 정합니다. 잔금을 납부해야 소유권 취득 단계로 넘어갑니다. 민사집행법상 대금을 낸 뒤 6개월 이내에는 부동산 인도명령을 신청할 수 있는데, 대항력 있는 점유자는 이야기가 달라질 수 있습니다.

여기서 경락잔금대출도 미리 맞춰둬야 합니다. 낙찰받고 나서 은행을 찾으면 늦습니다. 은행은 낙찰가만 보는 게 아니라 물건의 위치, 선순위 권리, 감정가, 개인 신용, 소득, 규제지역 여부를 같이 봅니다. 입찰 전에 최소 두 군데 이상에서 대략적인 한도를 확인해두는 편이 안전합니다.

공매는 비슷해 보여도 다른 물건입니다

공매는 온비드 같은 시스템을 통해 온라인으로 입찰하는 경우가 많습니다. 화면으로 진행되니 법원 입찰장보다 편해 보이지만, 편한 만큼 공고문을 더 꼼꼼히 읽어야 합니다. 공매 물건은 압류재산, 국유재산, 공유재산, 신탁부동산 등 성격이 다양합니다. 매각 조건, 잔금기한, 하자 책임, 점유자 처리 방식이 제각각입니다.

특히 공매는 법원 경매의 인도명령처럼 생각하고 들어가면 곤란한 경우가 있습니다. 점유자와 협의가 안 되면 명도소송으로 가야 할 수 있고, 그 기간 동안 이자와 세금은 계속 나갑니다. 그래서 저는 초보라면 먼저 법원 경매의 기본 절차를 익히고, 공매는 공고문을 읽는 힘이 생긴 뒤에 들어가라고 말합니다.

초보가 피해야 할 물건은 꽤 분명합니다

처음부터 어려운 물건으로 수익을 크게 내려는 마음은 이해합니다. 근데 경매는 오래 살아남는 사람이 결국 기회를 더 많이 봅니다. 선순위 임차인 보증금 인수 가능성이 큰 물건, 유치권 주장이 붙은 물건, 지분 물건, 농지취득자격증명이 필요한 토지, 불법 증축 의심 건물은 공부용으로 보는 것과 실제 돈을 넣는 것이 완전히 다릅니다.

처음 한두 건은 수익률보다 절차를 끝까지 경험하는 데 의미를 두는 게 낫습니다. 권리분석이 단순하고, 현장 확인이 가능하고, 대출과 잔금 일정이 맞고, 명도 상대가 예측 가능한 물건. 이런 평범한 물건이 초보에게는 좋은 물건입니다. 큰돈은 대단한 촉보다 실수 안 하는 습관에서 남습니다. 저도 10년 넘게 다녔지만, 입찰 전날에는 아직도 사건번호와 보증금부터 다시 확인합니다. 그 작은 확인이 계좌를 지켜줍니다.