초량동 아파트 경매, 신건 2억

한줄 요약

10월 7일 입찰, 초량동 마리나베이시티 아파트가 신건으로 나왔습니다. 관리비 미납이 걸리지만 감정가 그대로라면 경쟁이 치열할 수 있습니다.

물건 들여다보기

경매물건 주소 부산광역시 동구 고관로 54, 1동 11층1105호 (초량동,초량마리나베이시티주건축물)

이 아파트는 부산 동구 초량동 고관로에 위치한 초량마리나베이시티주건축물 내에 있는 물건입니다. 11층에 위치해 있어 전망이 좋을 가능성이 높고, 근처에는 다양한 편의시설과 대중교통이 잘 갖춰져 있어 생활하기 편리한 위치입니다. 다만, 면적 정보가 없다는 점은 조금 아쉽습니다.

가격이 말해주는 것

감정가와 최저입찰가가 동일하게 2억 100만원으로 책정되었습니다. 인근 아파트의 실거래가를 참고할 때, 감정가가 시장 가격과 크게 다르지 않을 가능성이 큽니다. 이 경우, 경쟁이 치열할 수 있으며, 낙찰가가 감정가를 넘어설 가능성도 염두에 두어야 합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2018년 5월 31일 설정된 근저당권인데, 이는 경매로 소멸될 확률이 높습니다. 특이사항으로는 우리은행이 제출한 관리비 미납 보정서입니다. 2024년 7월 기준으로 공용부분 관리비 264,058원이 미납되어 있으며, 매수인이 이를 인수해야 할 수 있습니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요하므로, 이에 대한 추가 분석이 요구됩니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 관리비 미납이 걸리긴 하지만, 부산 초량동은 재개발 소식도 꾸준히 들리는 지역입니다. 따라서 향후 시세 상승 여력이 있어 보입니다. 예상 수익률은 임대수익보다는 자본 차익을 기대할 수 있는 지역으로 보입니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 신건이면서 감정가와 동일한 경우 경쟁률이 높을 가능성이 큽니다. 예상 낙찰가는 감정가 근처에서 결정될 것으로 보이는데, 취등록세 약 970만원을 포함해 총 투자금 2억 2천만원 정도로 예상됩니다. 권장 입찰가는 2억 1,105만원 전후로 설정할 것 같습니다. 단, 관리비 문제와 임차인 현황은 철저히 확인할 필요가 있습니다.