창원 동읍 부동산 경매, 15회 유찰 1.3억

한줄 요약

15회 유찰된 창원 동읍의 부동산, 76% 할인된 가격이지만 공유지분과 분묘로 인해 복잡한 권리관계가 관건입니다.

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경매물건 주소 보기 경상남도 창원시 의창구 동읍 월잠리 341

창원시 의창구 동읍 월잠리에 위치한 이 부동산은 면적 1332㎡(약 402.9평)의 토지입니다. 주변은 농지가 주를 이루는 지역으로, 인근에는 소규모 주거지와 농업 관련 시설이 자리 잡고 있습니다. 교통편은 다소 불편할 수 있지만, 도심과의 거리도 그리 멀지 않아 생활에 큰 지장은 없을 것 같습니다. 다만, 맹지라는 점이 접근성에 큰 제약이 될 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 5,600만원이지만, 최저입찰가는 1,344만원으로 감정가의 24% 수준입니다. 15회 유찰된 점과 76%의 큰 할인율은 매력적이지만, 주변 시세와 비교할 때 이 정도의 할인율이 적절한지는 고민이 필요합니다. 예상 낙찰가는 약 1,411만원으로 보이며, 이는 분묘로 인한 제한과 공유지분 매각인 점을 고려해야 합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2024년 5월 23일의 강제경매개시결정입니다. 농지취득자격증명이 필요하며, 이를 제출하지 못하면 보증금을 몰수당할 수 있습니다. 공유지분 매각으로 인해 공유자의 우선매수권 행사가 관건이 될 수 있으며, 지상에 존재하는 6기의 분묘가 법정지상권 성립 여부에 큰 변수로 작용할 수 있습니다. 임차인 현황은 별도의 확인이 필요하며, 명도 난이도 역시 점유자 현황에 따라 달라질 것입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 투자 리스크가 상당합니다. 농지취득자격증명, 분묘 문제, 맹지라는 조건이 모두 투자 결정을 어렵게 만듭니다. 그러나, 낮은 최저입찰가로 인해 위험을 감수할 수 있는 투자자에게는 매력적일 수 있습니다. 예상 수익률은 분묘 문제 해결 여부에 따라 크게 달라질 것입니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건은 예상 경쟁률이 낮을 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 예상 낙찰가인 1,411만원 전후를 고려해 약간 낮추는 것이 안전할 듯합니다. 취등록세는 약 64만원이 소요될 것으로 예상됩니다. 이 모든 리스크를 감수할 의지가 있다면, 신중한 접근이 필요합니다.