미추홀 주안동 오피스텔 경매, 1.4억

한줄 요약

7회 유찰된 주안동 오피스텔, 솔직히 말하면 대지권 문제와 미완공 상태가 최대 리스크입니다.

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경매물건 주소 보기 인천광역시 미추홀구 주안동 58-18 5층501호

이 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 오피스텔로, 법적으로 아직 사용승인을 받지 않은 상태입니다. 건축물대장이 부존재하며 실제로 오피스텔로 승인된 적은 없습니다. 건물 자체가 미완성 상태로, 배관 설비, 난방 설비 등 여러 부분에서 추가적인 공사가 필요하죠. 게다가 출입구가 봉쇄되어 있고, '유치권 행사 중'이라는 표지까지 붙어있습니다. 주변은 주거 밀집 지역으로 교통 접근성은 나쁘지 않지만, 현재 상태로는 입주나 임대가 어려운 상황입니다.

가격이 말해주는 것

현재 최저입찰가는 1,482만원으로, 감정가 1억 8,000만원 대비 92% 할인된 가격입니다. 7회 유찰된 끝에 이렇게 낮아진 건데요, 솔직히 말하면 이런 물건은 가격만으로 매력을 느끼기엔 무리가 있습니다. 인근 오피스텔 시세가 약 2.5억 정도로 형성되어 있으나, 이 물건의 상태를 고려하면 비교가 어렵습니다. 만약 완공 후 사용 승인이 난다면 큰 메리트가 있을 수 있지만, 현재로서는 리스크가 큽니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 2월 27일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요해, 대항력 여부를 확실히 알 수 없습니다. 가장 큰 문제는 대지권인데요, 대지권이 미등기 상태이며 정보조차 부존재하여 매수자가 책임져야 하는 부분입니다. 유치권 행사 중인 상태로, 법정지상권도 확인되지 않았습니다. 명도 과정에서 상당한 어려움이 예상됩니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말해, 이 물건은 고위험 고수익을 노리는 투자자에게만 적합합니다. 예상 수익률을 따지기엔 불확실성이 너무 큽니다. 미완공 상태와 유치권, 대지권 문제는 악재로 작용하고 있으며, 사용승인과 추가 공사 완료 후에야 비로소 가치를 논할 수 있을 것입니다. 현재 상태로는 시장에서 외면받을 가능성이 높습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건은 경쟁률이 매우 낮을 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 1,500만원 안팎으로, 취등록세 약 71만원을 포함한 총 투자금은 약 1,556만원이 될 것입니다. 하지만 대지권과 유치권 문제를 해결할 수 있는지 확신이 없다면, 입찰을 신중히 고려해야 합니다. 이 물건은 명확한 해결 방안을 찾기 전까지는 상당한 리스크를 안고 있습니다.