서산 죽성동 부동산 경매, 3회 유찰 11.7억

한줄 요약

3회 유찰로 가격이 대폭 하락한 서산 죽성동 부동산, 10월 21일 입찰 예정입니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 충청남도 서산시 죽성동 1-2

충청남도 서산시 죽성동에 위치한 이 부동산은 총 면적 9495.0㎡ (2872.2평)로 상당한 규모를 자랑합니다. 주변 환경은 농업 지역으로 주거보다는 개발 가능성에 주목해야 할 물건입니다. 교통은 다소 불편할 수 있으나, 지역 내 주요 도로와의 접근성이 나쁘지 않습니다.

가격이 말해주는 것

감정가 34억 2,379만원에서 3회 유찰 후 최저입찰가는 11억 7,435만원으로 확 떨어졌습니다. 이는 감정가의 34% 수준으로, 인근 시세와 비교해보면 상당한 할인폭입니다. 예상 낙찰가는 약 12억 3,307만원 전후로 볼 수 있습니다. 솔직히 말하면, 이 정도 가격이면 매력적으로 보이긴 합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2009년과 2017년에 설정된 근저당권들로, 일괄매각 조건입니다. 다행히 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요하지만, 대항력 있는 임차인이 없다고 가정하면 안정적입니다. 다만, 제시외 건물들과 수목, 컨테이너 등의 존재가 약간의 변수로 작용할 수 있으니 주의가 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 개발 가능성을 염두에 둔다면, 이 물건은 충분히 매력적입니다. 특히, 가격이 크게 떨어진 만큼 수익률이 높을 수 있는 기회입니다. 하지만, 농업 지역이라는 점과 제시외 건물 및 수목 처리 문제가 리스크로 작용할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이번 입찰에서 경쟁률은 다소 낮을 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 약 11억 5천만원 정도로, 취등록세 약 5,672만원을 포함해 총 투자금 12억 1천만원 수준에서 접근하는 것이 좋겠습니다. 다만, 이 물건의 제시외 요소들이 걸리긴 합니다. 이를 어떻게 처리할지 명확한 계획을 세운 후 입찰에 참여하는 것을 추천합니다.