상가매매 물건을 3번 현장 보고도 바로 계약 안 한 이유
처음엔 싸 보여도, 상가는 숫자가 먼저 말합니다
얼마 전 지인이 상가매매 물건 하나를 들고 왔습니다. 수도권 역세권이라고 했고, 분양가 대비 35% 빠졌다는 말도 붙어 있었습니다. 사진만 보면 꽤 멀쩡했습니다. 1층 코너, 전용 18평, 보증금 3천만 원에 월세 180만 원. 매매가는 4억 2천만 원이었습니다. 겉으로 계산하면 연 임대료 2,160만 원, 보증금 빼고 대충 수익률 5%대가 나옵니다. 요즘 은행 이자 생각하면 나쁘지 않아 보이죠.
그런데 저는 이런 물건을 보면 바로 수익률 계산기부터 닫습니다. 상가는 아파트처럼 옆 동, 옆 라인 시세만 보고 덜컥 사면 위험합니다. 같은 건물 1층이라도 출입구 방향, 횡단보도 위치, 주차 동선, 업종 제한, 전용률에 따라 완전히 다른 물건이 됩니다. 제가 경매장에서 초보 투자자들이 가장 많이 다치는 물건도 이런 상가입니다. 숫자는 괜찮아 보이는데, 현장에 가보면 손님이 그 앞을 지나가지 않습니다.
그 지인 물건도 첫인상은 괜찮았습니다. 하지만 점심시간, 저녁시간, 주말 오후 이렇게 세 번을 봤더니 느낌이 달라졌습니다. 유동인구는 있었는데 매장 앞을 지나가는 사람이 별로 없었습니다. 사람들은 지하철 출구에서 나와 바로 반대편 대로변으로 빠졌고, 해당 상가는 골목 안쪽으로 한 번 꺾여 들어가야 보였습니다. 상가매매에서 이 한 번 꺾임이 생각보다 큽니다. 손님 눈에 안 들어오면 임차인도 오래 버티기 어렵습니다.
상가매매에서 임대차계약서만 믿으면 안 됩니다
상가를 볼 때 많은 분들이 현재 월세를 가장 먼저 봅니다. 물론 중요합니다. 임대료가 매매가를 받쳐줘야 하니까요. 다만 현재 월세가 진짜 시장 월세인지, 일시적으로 높게 잡힌 월세인지는 따로 봐야 합니다. 특히 매도 직전에 임대차계약을 새로 쓰고 월세를 높여 놓은 물건은 조심해야 합니다.
제가 예전에 봤던 물건 중에는 보증금 5천만 원, 월세 250만 원짜리 상가가 있었습니다. 매도자는 수익률이 좋다고 했고, 중개사도 임차인이 장사 잘한다고 설명했습니다. 그런데 주변 상가를 돌며 물어보니 비슷한 면적의 실제 월세는 150만 원에서 180만 원 사이였습니다. 임차인에게 확인해보니 권리금 문제 때문에 몇 달만 버티는 상황이었습니다. 그 상태에서 매매가를 월세 250만 원 기준으로 계산하면, 사는 순간 이미 비싸게 들어가는 겁니다.
상가매매 전에는 최소한 세 가지를 확인합니다.
- 현재 임대차계약서의 보증금, 월세, 계약기간, 특약
- 같은 건물과 인근 경쟁 상가의 실제 임대료 수준
- 임차인의 업종, 영업기간, 재계약 의사
여기서 중요한 건 서류와 현장을 같이 보는 겁니다. 계약서에는 월세 180만 원이라고 적혀 있어도, 실제로는 몇 달 밀려 있을 수 있습니다. 관리비 체납도 봐야 합니다. 상가 관리단에 확인해보면 분위기가 나옵니다. 관리비가 자주 밀리는 임차인은 매출이 흔들리고 있을 가능성이 큽니다. 상가는 임차인이 버텨줘야 투자자가 버팁니다.
권리분석은 경매 물건만 하는 게 아닙니다
일반 매매라고 해서 권리분석을 대충 하면 안 됩니다. 등기부등본은 기본이고, 건축물대장, 집합건축물 전유부, 토지이용계획, 관리규약까지 봐야 할 때가 있습니다. 특히 상가는 업종 제한과 불법 용도변경이 문제를 만듭니다. 음식점으로 쓰고 있는데 실제 용도나 설비가 맞지 않으면, 나중에 원상복구 비용이 생길 수 있습니다.
예전에 한 번은 미용실로 운영 중인 상가를 본 적이 있습니다. 내부 인테리어도 깔끔했고 월세도 밀리지 않았습니다. 그런데 건축물대장을 보니 전유부분 면적과 실제 사용 면적이 맞지 않았습니다. 공용 복도 일부를 사실상 점유해서 사용하고 있었던 겁니다. 매도자는 예전부터 그렇게 써왔다고 했지만, 그 말은 책임을 대신 져준다는 뜻이 아닙니다. 매수한 뒤 관리단에서 문제 삼으면 새 주인이 해결해야 합니다.
또 하나 자주 놓치는 게 대출입니다. 경락잔금대출이나 일반 담보대출을 알아볼 때, 상가는 아파트보다 보수적으로 봅니다. 감정가가 높아도 실제 대출 가능 금액은 낮게 나올 수 있고, 공실이면 더 까다로워집니다. 매매가 4억짜리 상가를 보고 자기 돈 1억이면 되겠다고 생각했다가, 은행에서 2억 2천만 원만 나온다고 하면 잔금 계획이 무너집니다.
현장에서는 유동인구보다 동선을 봐야 합니다
초보 때는 저도 사람 많은 곳이 무조건 좋은 상권이라고 생각했습니다. 그런데 오래 다녀보니 다릅니다. 중요한 건 사람이 얼마나 많은지가 아니라, 돈을 쓰려는 사람이 그 상가 앞을 어떻게 지나가느냐입니다. 버스정류장 앞이라도 사람들이 등지고 서 있으면 매장 노출이 약합니다. 지하철 출구 앞이라도 퇴근 동선과 반대 방향이면 생각보다 약합니다.
상가매매 현장조사는 최소 두 번 이상 가는 게 좋습니다. 저는 가능하면 평일 점심, 평일 저녁, 주말 중 한 번을 봅니다. 주변 점포의 간판 교체 주기도 봅니다. 6개월마다 업종이 바뀌는 라인은 임대료가 높거나 손님이 안 붙는 경우가 많습니다. 공실이 한두 개가 아니라 줄지어 있으면 더 조심합니다. 공실은 전염됩니다. 한 칸 비고, 두 칸 비면 손님 발길이 더 줄고, 남아 있는 임차인도 버티기 힘들어집니다.
제가 보는 현장 체크 포인트는 이렇습니다.
- 상가 앞에서 사람이 멈추는지, 그냥 지나가는지
- 차량 주차가 가능한지, 단속이 심한지
- 화장실, 엘리베이터, 계단 위치가 업종에 맞는지
- 간판 노출이 가능한지, 나무나 구조물에 가려지는지
- 주변 공실과 임대 현수막이 얼마나 많은지
특히 주차는 과소평가하면 안 됩니다. 요즘은 10분 거리도 차로 움직이는 손님이 많습니다. 병원, 학원, 음식점, 미용실 같은 업종은 주차가 매출에 바로 영향을 줍니다. 주차가 불편한 상가는 월세를 낮춰도 임차인 구하기가 어려울 수 있습니다.
싸게 사는 것보다 오래 버틸 수 있는지가 먼저입니다
상가매매에서 가장 무서운 상황은 공실입니다. 월세가 안 들어오는데 대출이자는 매달 나갑니다. 관리비도 나갑니다. 보유세도 나갑니다. 임차인을 맞추려고 중개수수료, 렌트프리, 인테리어 협의까지 들어가면 예상보다 돈이 훨씬 빨리 빠집니다. 그래서 저는 수익률 계산을 할 때 공실 3개월, 6개월을 넣어봅니다. 그래도 버틸 수 있으면 그때부터 진짜 검토가 됩니다.
예를 들어 매매가 4억, 대출 2억 5천만 원, 금리 5%라면 연 이자만 1,250만 원입니다. 월로 치면 104만 원 정도입니다. 월세 180만 원을 받는다고 해도 관리비, 세금, 수선비, 공실 리스크를 빼면 손에 남는 돈은 생각보다 얇습니다. 그런데 임차인이 나가고 6개월 공실이 되면 이자는 그대로 나가고 현금흐름은 바로 마이너스가 됩니다. 상가는 이 구간을 견딜 자금이 있어야 합니다.
저는 초보 투자자에게 상가를 보지 말라고 하지는 않습니다. 다만 첫 상가라면 욕심을 줄이는 게 좋습니다. 대형 상가, 지식산업센터 내 상가, 신도시 분양상가처럼 공급이 많은 물건은 특히 천천히 봐야 합니다. 임대수익률 7%, 8%라는 말만 듣고 들어가면, 실제로는 공실률과 관리비가 수익을 다 가져가는 경우가 많습니다.
상가매매는 잘 사면 매달 현금흐름이 생기고, 좋은 임차인을 만나면 마음도 편합니다. 그런데 잘못 사면 팔고 싶어도 안 팔리고, 임대도 안 맞고, 가격을 내려도 문의가 없는 시간이 길어집니다. 저는 그래서 상가를 볼 때 늘 조금 의심하면서 봅니다. 좋은 물건은 빨리 잡는 손도 필요하지만, 나쁜 물건을 안 사는 눈이 더 오래 갑니다.
그 지인이 가져온 물건은 결국 사지 않았습니다. 매도자는 가격을 조금 더 깎아주겠다고 했지만, 동선이 약하고 주변 월세가 받쳐주지 않았습니다. 지나고 보니 그 선택이 맞았습니다. 몇 달 뒤 같은 라인에 공실이 두 개 더 생겼거든요. 부동산 투자는 돈을 버는 게임이기도 하지만, 큰 실수를 줄이는 일이 먼저입니다. 상가는 특히 그렇습니다. 숫자가 예뻐 보여도 현장에서 마음이 찜찜하면, 저는 그 찜찜함을 꽤 믿는 편입니다.
