산업부동산 물건 몇 번 따라가 봤더니, 초보가 놓치는 돈의 구멍이 보였습니다
공장 하나 보면 땅만 보이는데, 현장에서는 전혀 다릅니다
얼마 전 지방 법원 입찰장에서 산업부동산 물건을 하나 봤습니다. 감정가는 18억대, 최저가는 두 번 유찰돼서 11억대까지 내려온 공장 물건이었죠. 사진만 보면 마당 넓고, 도로 붙어 있고, 건물도 멀쩡해 보였습니다. 초보 투자자 입장에서는 “이 정도면 싸다”는 말이 바로 나옵니다. 그런데 현장 가보면 숫자가 달라집니다.
산업부동산은 아파트나 빌라처럼 단순히 전용면적, 역세권, 학군으로 판단하면 위험합니다. 공장, 창고, 지식산업센터, 물류부지 같은 물건은 쓰임새가 가격을 만듭니다. 땅이 커도 차량 진입이 안 좋으면 임차인이 싫어하고, 건물이 커도 층고가 낮으면 제조업체가 못 들어옵니다. 전기가 부족하면 증설 비용이 붙고, 오폐수 처리 문제가 있으면 업종이 제한됩니다.
제가 예전에 본 한 창고 물건은 감정서상으로는 토지 600평, 건물 250평이라 꽤 좋아 보였습니다. 그런데 현장에 가니 5톤 차량 회전이 버거웠습니다. 진입로 폭이 애매했고, 앞쪽 도로에 불법 주차가 상시로 깔려 있었죠. 임대료를 월 700만 원 정도 예상한 사람이 있었는데, 실제로 주변 중개업소를 돌며 확인해보니 비슷한 조건은 450만 원에도 공실이 있었습니다. 낙찰가를 1억만 높게 써도 수익률이 무너지는 구조였습니다.
산업부동산 경매에서 먼저 보는 것은 권리보다 사용 가능성입니다
권리분석이 중요하지 않다는 말은 아닙니다. 오히려 산업부동산은 권리관계가 더 지저분한 경우가 많습니다. 다만 서류상 권리가 깨끗해도 실제 사용이 안 되면 그 물건은 투자 물건이 아니라 골칫거리입니다. 저는 산업부동산을 볼 때 등기부보다 먼저 머릿속에 임차인을 떠올립니다. “누가 이 공간을 돈 내고 쓸까?” 이 질문에 답이 안 나오면 싸 보여도 멈춥니다.
특히 공장과 창고는 용도지역, 건축물대장상 용도, 도로 조건, 전력 용량, 층고, 바닥 하중, 상하차 공간을 같이 봐야 합니다. 건축물대장에 제조업소인지, 창고시설인지, 근린생활시설인지에 따라 들어올 수 있는 업종이 달라집니다. 불법 증축이 있으면 철거 비용이 생길 수 있고, 위반건축물 표기가 있으면 대출이나 매각 때 발목을 잡습니다.
- 도로 폭이 좁으면 대형차 진입이 어렵습니다.
- 층고가 낮으면 물류창고로 쓰기 애매합니다.
- 전력 용량이 부족하면 제조업 임차인이 꺼립니다.
- 민원 많은 지역은 소음·분진 업종이 들어오기 어렵습니다.
- 건축물대장과 실제 사용 상태가 다르면 추가 비용이 생깁니다.
이런 부분은 감정평가서에 친절하게 다 적혀 있지 않습니다. 적혀 있어도 투자자가 의미를 모르면 그냥 지나갑니다. 법원 서류는 힌트만 줍니다. 돈이 되는지 아닌지는 현장에서 확인해야 합니다.
수익률 계산은 월세만 넣으면 안 됩니다
산업부동산을 처음 보는 분들이 자주 하는 실수가 있습니다. 예상 임대료에서 대출이자만 빼고 수익률을 계산하는 겁니다. 예를 들어 낙찰가 12억, 대출 8억, 자기자본 4억, 월세 600만 원이면 얼핏 좋아 보입니다. 그런데 취득세, 법무비, 명도비, 수리비, 공실 기간, 부가세 이슈, 재산세, 보험료를 넣으면 표정이 바뀝니다.
제가 현장에서 보수적으로 잡는 방식은 이렇습니다. 낙찰가 외 비용을 최소 7~10% 정도 별도로 봅니다. 물건 상태가 거칠면 더 잡습니다. 공장은 누수 하나만 있어도 수리비가 천만 원 단위로 움직입니다. 바닥 보수, 전기 배선, 셔터 교체, 화장실 정비, 사무실 칸막이까지 들어가면 처음 계산한 여유자금은 금방 사라집니다.
그리고 산업부동산은 공실 한 달의 무게가 큽니다. 원룸 하나 비는 것과 다릅니다. 월세 500만 원짜리 공장이 6개월 비면 3천만 원입니다. 여기에 이자, 관리 비용, 세금이 같이 나갑니다. 그래서 저는 입찰 전에 주변 부동산에 최소 3곳 이상 전화합니다. 매매가를 묻는 게 아니라 임차 수요를 묻습니다. “이 위치에 이 정도 평수, 층고, 전력 조건이면 누가 들어오나요?” 이렇게 물어야 현실적인 답이 나옵니다.
명도는 주거보다 쉬울 때도, 훨씬 피곤할 때도 있습니다
산업부동산 명도는 사람이 사는 집보다 감정 대립이 덜한 경우도 있습니다. 사업장이라 협상 구조가 비교적 명확한 편이죠. 하지만 피곤한 물건은 정말 피곤합니다. 기계, 원자재, 폐기물, 컨테이너, 지게차, 고철이 쌓여 있으면 인도명령만 받았다고 끝나지 않습니다.
예전에 한 공장 물건은 내부에 오래된 설비와 폐자재가 가득했습니다. 점유자는 “가져갈 돈이 없다”고 버텼고, 낙찰자는 빨리 임대를 놓아야 했습니다. 결국 일부 비용을 부담하고 반출 일정을 잡았습니다. 법적으로만 밀어붙이면 시간이 늘어지고, 시간은 곧 이자입니다. 현장에서는 자존심보다 날짜가 중요할 때가 많습니다.
명도 전에 꼭 봐야 할 것도 있습니다. 사업자등록이 되어 있는지, 실제 영업 중인지, 임차인의 보증금과 월세가 얼마인지, 유치권 주장이 나올 분위기인지 확인해야 합니다. 산업부동산은 공사대금, 설비대금, 임대차 분쟁이 얽히는 일이 있습니다. 유치권이 진짜인지 가짜인지는 별도 판단이 필요하지만, 현수막 하나 걸려 있어도 초보자는 겁을 먹고, 그 겁이 입찰가를 흔듭니다.
초보라면 큰 공장보다 작은 창고부터 보는 편이 낫습니다
산업부동산은 매력이 있습니다. 주거용보다 경쟁이 덜한 물건도 있고, 임차인이 맞으면 장기 임대가 가능합니다. 주변 개발이나 도로 확장, 산업단지 수요를 잘 타면 시세차익도 큽니다. 하지만 진입장벽이 있는 시장입니다. 이 장벽을 무시하면 싼 물건을 산 게 아니라 남들이 피한 숙제를 떠안게 됩니다.
초보라면 처음부터 20억짜리 공장에 들어가기보다 2억~5억대 소형 창고, 소규모 작업장, 지식산업센터 호실처럼 분석 범위가 좁은 물건부터 보는 게 낫습니다. 물론 지식산업센터도 공급 과잉 지역은 조심해야 합니다. 관리비, 공실률, 업종 제한, 대출 조건을 같이 봐야 합니다. 겉으로 깔끔하다고 쉬운 물건은 아닙니다.
제가 산업부동산을 볼 때 스스로에게 묻는 말이 있습니다. “이 물건을 내가 직접 운영해야 한다면 버틸 수 있나?” 임차인이 바로 들어온다는 가정, 대출이 원하는 만큼 나온다는 가정, 수리가 적게 든다는 가정은 전부 낙관입니다. 경매장에서 낙관은 비싸게 팔리고, 현실은 잔금일 이후에 찾아옵니다.
산업부동산은 숫자만 맞으면 멋진 투자처가 됩니다. 그런데 그 숫자는 책상 위 엑셀보다 현장 바닥에서 더 자주 깨집니다. 도로에 차를 세워보고, 문을 열어보고, 옆 공장 사람에게 물어보고, 중개업소에서 싫은 소리도 들어봐야 합니다. 저는 아직도 공장 물건은 서류보다 신발 밑창을 더 믿습니다. 그게 수익을 크게 키우는 방법은 아닐 수 있어도, 크게 다치지 않는 방법인 건 여러 번 확인했습니다.
