전세매물 보러 다니다 경매장 생각난 이유
얼마 전 지인이 전세매물을 같이 봐달라고 해서 주말에 세 군데를 돌았습니다. 겉으로는 다 괜찮아 보였습니다. 신축급 인테리어, 역세권, 집주인 말도 시원시원하고요. 그런데 등기부와 시세를 같이 놓고 보니 느낌이 확 달라졌습니다. 경매 투자 오래 하다 보면 예쁜 집보다 먼저 보이는 게 있습니다. 이 집이 나중에 문제 생겼을 때 내 보증금이 어디쯤 서 있느냐, 그게 먼저 보입니다.
전세매물은 집보다 순서를 봐야 합니다
초보 때는 전세매물을 볼 때 채광, 곰팡이, 역세권, 옵션부터 봅니다. 물론 중요합니다. 그런데 보증금이 2억, 3억씩 들어가는 계약에서 진짜 먼저 볼 건 권리 순서입니다. 등기부등본에 근저당이 얼마 잡혀 있는지, 압류나 가압류가 있는지, 임대인이 최근에 소유권을 취득했는지부터 봐야 합니다.
예를 들어 시세가 4억 원 정도인 빌라에 근저당이 2억 4천만 원 잡혀 있고, 전세보증금이 1억 8천만 원이라면 겉보기에는 주변보다 2천만 원 싸서 좋아 보일 수 있습니다. 그런데 경매로 넘어가면 낙찰가는 시세보다 낮아질 수 있고, 선순위 근저당이 먼저 가져갑니다. 이때 내 보증금이 뒤로 밀리면 싸게 들어간 2천만 원이 문제가 아니라 보증금 전체가 흔들릴 수 있습니다.
경매장에서 이런 물건을 많이 봤습니다. 임차인은 분명 정상적으로 전입하고 확정일자도 받았는데, 이미 앞에 큰 근저당이 있던 경우입니다. 법적으로 내가 뭘 했느냐도 중요하지만, 내가 몇 번째 순서인지가 더 중요합니다. 전세는 좋은 집 고르는 게임이 아니라 내 돈이 안전한 자리에 앉는 게임에 가깝습니다.
싸게 나온 매물은 이유부터 의심합니다
전세매물이 주변보다 유난히 싸면 일단 반갑습니다. 저도 사람인지라 숫자가 먼저 눈에 들어옵니다. 그런데 현장에서는 싼 가격보다 왜 싼지가 더 중요합니다. 같은 단지, 같은 평형인데 주변 전세가 3억 2천만 원이고 어떤 집만 2억 7천만 원이면 5천만 원 차이입니다. 이 정도면 집주인이 급할 수도 있고, 권리관계가 복잡할 수도 있고, 집 자체에 문제가 있을 수도 있습니다.
실제로 제가 봤던 한 매물은 내부 상태가 아주 좋았습니다. 도배도 새로 했고, 중개사도 “집주인이 해외에 있어서 빨리 맞추려는 것”이라고 했습니다. 그런데 등기부를 떼보니 소유권 이전 후 얼마 지나지 않아 근저당이 연달아 설정돼 있었습니다. 건축물대장상 위반건축물 표기도 있었고요. 이런 집은 전세보증보험 가입도 막힐 수 있습니다. 보험이 안 되는 순간, 임차인은 사실상 자기 판단 하나로 큰돈을 걸게 됩니다.
싸다는 건 장점일 수 있습니다. 하지만 경매 쪽에서 오래 본 사람 입장에서는 싼 전세매물일수록 질문이 많아져야 합니다. 왜 이 가격인지, 보증보험은 가능한지, 선순위 채권은 얼마인지, 집주인 세금 체납 가능성은 없는지. 이런 질문을 했을 때 중개사가 얼버무리면 저는 그 자리에서 마음을 많이 접습니다.
전세가율 80% 넘으면 긴장해야 합니다
전세가율이라는 말이 어렵게 들릴 수 있는데, 단순합니다. 집값 대비 전세보증금 비율입니다. 매매가가 3억 원인데 전세가 2억 7천만 원이면 전세가율은 90%입니다. 이 정도면 집값이 조금만 흔들려도 보증금 회수 여지가 줄어듭니다.
특히 빌라, 오피스텔, 다세대주택은 시세 판단이 아파트보다 어렵습니다. 아파트는 같은 단지 실거래가가 비교적 잘 보이지만, 빌라는 층, 방향, 도로 접근성, 불법 증축 여부, 주변 거래 사례에 따라 가격 차이가 큽니다. 집주인이 말하는 “시세 3억 5천”과 실제 낙찰 가능 가격은 전혀 다를 수 있습니다.
제가 경매 물건을 볼 때도 감정가를 그대로 믿지 않습니다. 감정가 3억 2천만 원이라고 해서 시장에서 그 가격에 팔린다는 뜻은 아닙니다. 두 번 유찰되면 최저가가 확 내려가고, 입찰자들은 더 냉정하게 계산합니다. 전세매물도 비슷합니다. 매매 호가가 아니라 실제 거래가, 그리고 최악의 상황에서 팔릴 수 있는 가격을 봐야 합니다.
- 전세보증금이 매매 실거래가의 80%를 넘는지 확인합니다.
- 근저당과 전세보증금을 합친 금액이 시세를 넘는지 봅니다.
- 최근 6개월 실거래가와 현재 매도 호가를 따로 비교합니다.
- 보증보험 가입 가능 여부를 계약 전에 확인합니다.
등기부등본 한 장만 보면 부족합니다
많은 분들이 등기부등본만 깨끗하면 괜찮다고 생각합니다. 근데 현장에서는 등기부 하나만 보고 안심하기 어렵습니다. 건축물대장, 전입세대 열람, 확정일자 부여 현황, 국세와 지방세 체납 여부까지 같이 봐야 합니다. 특히 임대인이 법인인 경우에는 더 조심해야 합니다.
전입세대 열람을 보면 내가 들어가기 전에 누가 살고 있는지 확인할 수 있습니다. 선순위 임차인이 있으면 상황이 복잡해집니다. 확정일자 부여 현황도 중요합니다. 겉으로는 빈집처럼 보이는데 이전 임차인의 권리가 남아 있는 경우가 있습니다. 이런 건 입주 당일에 알면 늦습니다.
세금 체납도 무시하면 안 됩니다. 조세채권은 상황에 따라 임차인의 보증금 회수에 영향을 줄 수 있습니다. 그래서 계약 전에는 임대인에게 납세증명서 확인을 요청하는 게 좋습니다. 말 꺼내기 불편하다는 분들이 많은데, 보증금 2억 맡기면서 그 정도 확인을 못 하면 오히려 이상합니다. 좋은 임대인이라면 이런 확인을 과하게 받아들이지 않습니다.
계약서 특약은 말보다 강해야 합니다
전세매물을 보고 마음에 들면 계약 단계에서 사람이 약해집니다. “이 집 놓치면 안 될 것 같다”는 생각이 들거든요. 그런데 그때일수록 특약을 또렷하게 써야 합니다. 구두로 들은 말은 분쟁이 생기면 힘이 약합니다. 계약서에 남아야 나중에 버틸 수 있습니다.
제가 지인 계약을 봐줄 때 자주 넣는 내용은 이렇습니다. 잔금일 다음 날까지 현재 권리상태를 유지한다는 내용, 추가 근저당이나 담보권을 설정하지 않는다는 내용, 전세보증보험 가입이 불가능할 경우 계약을 해제하고 계약금을 반환한다는 내용입니다. 임대인이 대출 말소를 조건으로 계약한다면 말소 시점과 확인 방법도 적어야 합니다.
특약은 길다고 좋은 게 아닙니다. 애매하면 소용이 없습니다. “문제 발생 시 협의한다”는 문구는 현장에서 별 힘이 없습니다. 어떤 조건이면 계약을 해제할 수 있는지, 누가 어떤 돈을 반환하는지, 언제까지 이행해야 하는지를 숫자와 날짜로 박아야 합니다.
- 잔금 전 추가 권리 설정 금지
- 기존 근저당 말소 조건과 말소 기한
- 보증보험 가입 불가 시 계약 해제 및 계약금 반환
- 체납 세금 확인 자료 제출
- 전입신고와 확정일자 진행에 협조
좋은 전세매물은 불안 요소가 적은 집입니다
전세를 고를 때 “얼마나 싸냐”만 보면 판단이 흔들립니다. 저는 차라리 1천만 원 더 비싸더라도 권리관계가 단순하고, 보증보험이 가능하고, 임대인이 자료 확인에 협조적인 집을 선호합니다. 경매 현장에서 본 사고 물건들은 대부분 처음부터 완전히 이상한 얼굴을 하고 있지 않았습니다. 오히려 사진은 멀쩡했고, 설명도 그럴듯했고, 가격도 매력적이었습니다.
전세매물은 내 집이 아닙니다. 언젠가 보증금을 돌려받고 나와야 하는 계약입니다. 그래서 들어갈 때부터 나오는 길을 봐야 합니다. 등기부, 시세, 보증보험, 특약, 임대인 태도까지 같이 보면 위험한 집은 꽤 많이 걸러집니다. 솔직히 귀찮습니다. 하지만 경매 법정에서 보증금 때문에 얼굴이 굳어 있는 임차인들을 여러 번 봤던 사람으로서는, 이 귀찮음이 가장 싼 보험처럼 느껴집니다.
