강서 화곡동 상가 경매, 12회 유찰 1,896만

한줄 요약

12회 유찰 후 10월 21일 입찰, 최저가 1,896만원으로 단독 입찰 가능성.

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경매물건 주소 서울특별시 강서구 화곡로 286-5, 제2층 제202호 (화곡동, 넥시티)

서울 강서구 화곡동에 위치한 상가입니다. 주소는 화곡로 286-5, 제2층 제202호로, 넥시티라는 건물 내에 자리 잡고 있습니다. 면적이 0.0㎡로 표기되어 있어 실제 크기 확인이 필요합니다. 화곡동은 유동 인구가 많은 지역이지만, 상권이 포화 상태라 경쟁이 치열할 수 있습니다. 주변에 다양한 상가와 주거지가 밀집해 있어 입지는 나쁘지 않습니다.

가격이 말해주는 것

감정가 2억 7,600만원 대비 최저입찰가가 1,896만원으로 무려 94% 할인된 상태입니다. 이렇게 낮은 가격은 위험 신호일 수 있습니다. 인근 상가 시세를 고려했을 때, 이 가격은 파격적이지만, 12번의 유찰이 이를 설명합니다. 예상 낙찰가는 최저가와 비슷한 1,991만원 전후가 될 것으로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 6월 7일 압류입니다. 특이사항은 없으나, 권리관계가 복잡할 수 있으므로 등기부 및 현황조사서를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 임차인 현황이 명확하지 않아 점유자와의 협의가 필요할 수 있습니다. 유치권이나 법정지상권 문제는 없다고 보이지만, 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 12회 유찰됐다는 건 입찰자들이 쉽게 접근하지 못할 이유가 있다는 뜻입니다. 예상 수익률은 정확한 임대료나 운영 계획에 따라 달라지겠지만, 매우 저렴한 취득가를 감안하면 투자 매력은 존재합니다. 다만, 상권의 경쟁과 임차인 문제는 리스크로 작용할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 낮을 것으로 예상됩니다. 이 물건의 복잡한 권리관계와 불명확한 임차인 정보 때문에 많은 입찰자가 꺼릴 가능성이 큽니다. 권장 입찰가는 최저가에 근접한 1,991만원이며, 취등록세는 약 91만원이 예상됩니다. 최종적으로는 임차인과의 협상 가능성 등을 고려해 신중히 결정해야 합니다.