원주 지정면 토지 경매, 4회 유찰 3.3억

한줄 요약

10월 19일 입찰, 4회 유찰로 인한 저가 매력 있지만 농지취득자격과 분묘 가능성 체크 필요.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/17976

경매물건 주소 강원특별자치도 원주시 지정면 가곡리 1033-26

이 물건은 강원특별자치도 원주시 지정면 가곡리에 위치한 대규모 토지로, 5489.0㎡(약 1660.4평)입니다. 주변은 전형적인 시골 마을 느낌이 강하며, 향후 개발 가능성에 따라 가치가 달라질 수 있습니다. 교통은 다소 불편할 수 있지만, 자연환경이 좋아 전원주택 부지로 활용 가능성이 있습니다.

가격이 말해주는 것

처음 감정가는 14억 101만원이었으나, 현재 3억 3,638만원까지 떨어졌습니다. 이는 감정가의 24%에 불과해 매력적이지만, 주변 시세와 비교하면 실제 거래가 이루어지는가에 대한 의문이 듭니다. 예상 낙찰가는 3억 5,320만원 전후로, 이는 추가적인 유찰 가능성을 감안한 수치입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 7월 7일 근저당권이 설정되어 있으며, 목록10, 11, 12는 지적도상 맹지로 분류됩니다. 목록12에는 분묘가 있을 가능성이 있어 분묘기지권이 성립될 수 있습니다. 또한 농지취득자격증명이 필요한 목록14에 대해서는 농지전용허가가 이미 있어 관련 서류를 준비해야 합니다. 용도 미상의 시멘트 구조물도 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 리스크가 꽤 큽니다. 특히 농지 취득과 관련된 절차 및 분묘 문제는 입찰 전에 확실히 짚고 넘어가야 합니다. 하지만, 저렴한 가격과 향후 개발 가능성을 고려하면 장기적으로는 매력적인 투자처가 될 수 있습니다. 예상 수익률은 개발 여부에 따라 크게 달라질 것입니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이런 물건은 경쟁률이 낮을 가능성이 큽니다. 그렇지만, 농지취득자격과 분묘 문제를 해결할 수 있는 준비가 되어 있는지 확인이 필요합니다. 권장 입찰가는 최저가 대비 약간 높은 3억 5천만원 수준으로 잡고, 취등록세 약 1,624만원을 포함해 총 투자금을 3억 6천만원 정도로 예상하는 게 좋겠습니다.