원주 노림리 토지 경매, 4회 유찰 2.7억

한줄 요약

4회 유찰된 원주 노림리 토지, 10월 26일 입찰로 최저가 2억 7,678만원에 도전할 기회!

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경매물건 주소 강원특별자치도 원주시 부론면 노림리 11-4

강원특별자치도 원주시 부론면 노림리에 위치한 이 토지는 총 14,177㎡(약 4,288.5평) 규모로, 상당히 넓은 면적입니다. 농지와 도로, 임야, 묵전 등 다양한 용도를 포함하고 있어 활용도에 따라 가치가 달라질 수 있습니다. 주변은 전형적인 농촌 환경으로, 자연경관이 좋은 편입니다. 하지만 솔직히 교통 접근성은 다소 떨어지는 편이라, 개발이나 농업용 토지로 활용할 때는 이 점을 유의해야 합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 11억 5,277만원이었으나, 현재 최저입찰가는 2억 7,678만원으로 감정가의 24% 수준입니다. 4회 유찰로 인해 가격이 크게 하락했으며, 인근 시세와 비교했을 때 약 76% 할인된 가격입니다. 예상 낙찰가는 2억 9,062만원 전후로 보이며, 취등록세를 포함한 총 투자금은 약 3억 1,398만원 정도 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2017년과 2019년 설정된 근저당권입니다. 이 부분은 낙찰받으면 소멸할 것으로 보입니다. 다만, 농지취득자격증명이 필요한 점과 일부 필지의 도로, 임야화, 묵전 현황은 주의해서 봐야 합니다. 특히, 목록10의 분묘와 분묘기지권, 목록10,11의 원상회복 명령 가능성은 리스크로 작용할 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 4회 유찰된 이유가 분명히 존재하는 물건입니다. 그러나 농업이나 휴양지 개발 목적에 따라 장기적으로 가치가 있을 수 있습니다. 다만, 농지취득자격증명과 분묘 문제는 해결이 필요하며, 인근 개발 계획 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 예상 수익률은 안정적이지 않을 수 있지만, 저가 매입 후 장기 보유 전략을 고려할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건은 경쟁률이 낮을 가능성이 큽니다. 그러나 농지 관련 서류 준비와 권리문제 해결이 선행되어야 합니다. 권장 입찰가는 최저가 근처로, 약 2억 8천만원 정도로 잡고, 취등록세 약 1,336만원을 감안해 총 투자금 3억 초반대에서 접근하는 것이 좋겠습니다. 최종적으로, 분묘 문제와 농지취득자격증명 확보가 관건입니다.