강남빌딩매매 현장을 다녀보니 가격보다 먼저 보인 것

강남에서 빌딩을 보러 다니면 중개인의 첫마디는 대개 비슷합니다. 역에서 가깝고, 공실이 없고, 땅값이 계속 오른다는 이야기죠. 그런데 저는 건물 앞에 서면 임대료보다 먼저 계단과 외벽을 봅니다. 물이 샌 흔적은 없는지, 엘리베이터는 얼마나 낡았는지. 경매 현장을 오래 다니며 배운 건 보기 좋은 수익표 한 장으로 건물의 속을 알 수 없다는 겁니다.

강남빌딩매매는 경매보다 서류를 확인할 시간이 넉넉한 편입니다. 그 시간을 써야 합니다. 매도인이 보여준 숫자를 그대로 계산기에 넣으면, 계약 뒤에야 고쳐야 할 항목이 줄줄이 나옵니다.

월세 4천만 원이라는 말부터 다시 계산했다

설명을 위해 매매가 100억 원, 월 임대료 4천만 원인 건물을 가정해 보겠습니다. 연 임대료 4억 8천만 원을 매매가로 나누면 4.8%입니다. 소개 자료에 적히기 좋은 숫자죠. 하지만 이건 건물을 운영하고 손에 남는 수익률이 아닙니다.

관리비 중 소유자가 부담하는 몫, 재산세, 보험료, 수선비와 공실 기간을 합쳐 연 임대료의 20%가 빠진다면 운영 순수입은 약 3억 8,400만 원입니다. 매매가 대비 3.84%죠. 여기에 취득세와 중개보수 같은 취득 비용도 들어갑니다. 대출 60억 원에 금리가 연 5%라고 가정하면 이자만 연 3억 원입니다. 남는 8,400만 원에서 원금 상환과 큰 수선비까지 감당할 수 있는지는 별도로 봐야 합니다. 이 수치는 실제 매물의 예상 수익이 아니라 계산 순서를 보여주는 예시입니다.

임대보증금도 월세 수익처럼 더하면 숫자가 부풀어집니다. 보증금은 언젠가 돌려줘야 할 돈입니다. 계약 때 매매대금에서 어떻게 승계·공제할지, 잔금일에 누가 반환 의무를 지는지 계약서와 임대차계약서를 맞춰 봐야 합니다. 매도인이 말한 월세와 통장 입금액이 다르면 연체, 무상임대 기간, 관리비 포함 여부부터 묻습니다.

강남이라는 이름보다 필지와 건물을 본다

같은 강남구여도 역 출구에서 걷는 길, 도로 폭, 건물 전면의 길이에 따라 임차인이 체감하는 위치가 다릅니다. 차 한 대가 겨우 지나는 이면도로의 건물을 큰길 변 거래 사례와 같은 평당 가격으로 비교하면 출발부터 어긋납니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 인근 상업·업무용 거래를 찾더라도 거래 시점, 대지 면적, 건물 연식과 도로 조건을 나란히 놓고 봅니다. 거래가 적은 지역에서는 한 건의 가격이 곧 시세라고 단정하기도 어렵습니다.

현장에서는 평일 낮과 저녁에 한 번씩 걸어봅니다. 1층 가게의 손님 흐름, 비어 있는 층의 간판, 옆 건물과 맞닿은 벽을 확인하죠. 지하층에 내려가면 냄새와 누수 흔적도 봅니다. 재건축 가능성을 가격에 얹어 설명하는 매물이라면 토지이음의 용도지역과 행위 제한을 확인하고, 실제 설계·인허가 가능성은 건축사와 관할 구청에 따로 확인합니다. 현재 건물이 낡았다는 사실만으로 새 건물을 더 크게 지을 수 있는 건 아닙니다.

정부24의 건축물대장에서는 층별 용도, 면적, 사용승인일과 위반건축물 기재 여부를 확인합니다. 현장에서 본 옥상 공간이나 증축 부분이 대장과 다르면 비용이 생길 수 있습니다. 그 공간에서 임대료가 나온다고 해도 합법적으로 계속 쓸 수 있는지는 다른 문제입니다.

임차인 명단 한 장으로 권리관계가 끝나지 않는다

경매 물건을 볼 때 가장 긴장하는 대목이 임차인 권리입니다. 일반 매매에서도 마음을 놓을 수는 없습니다. 건물과 토지의 등기사항증명서를 각각 확인해 소유자, 근저당권, 가압류와 가처분 등을 보고, 잔금 때 말소할 권리가 무엇인지 매도인과 금융기관 서류로 맞춥니다. 등기부에 깨끗하게 보이지 않는 임대차 관계는 층별 계약서와 실제 점유 상황을 대조해야 합니다.

가령 임대차 현황표에는 3층이 공실인데 불이 켜져 있고 사람이 드나든다면 현장에서 이유를 확인합니다. 전차인인지, 계약이 끝났지만 계속 점유하는 임차인인지에 따라 인도 일정이 달라집니다. 상가 임차인의 권리는 건물 인도와 사업자등록, 확정일자 등 사실관계와 시점에 따라 달라질 수 있으니 ‘매도인이 알아서 비워준다’는 구두 약속만 믿고 잔금을 잡지 않습니다. 필요한 경우 계약서에 인도 대상과 시기, 불이행 때의 처리 방식을 구체적으로 적습니다.

경매에서는 매각물건명세서와 현황조사서를 읽어도 직접 확인할 것이 남습니다. 일반 매매 역시 서류와 현장을 겹쳐 봐야 합니다. 임대차계약서 원본, 보증금 입금 내역, 월세 수납 내역을 요청하고 서로 다른 부분은 계약 전에 풀어야 합니다. 설명을 듣기 불편한 지점이 대개 잔금 뒤 가장 비싸게 돌아옵니다.

계약 전에 빈칸을 돈으로 바꿔 본다

견적이 없는 수선 공사는 수익표에서 비용이 0원처럼 보입니다. 저는 옥상 방수, 승강기 교체, 외벽 보수 가능성을 들으면 업체 견적을 받아 매수가격에 반영합니다. 대출도 중개인이 말한 한도가 아니라 금융기관이 해당 물건과 매수인 조건을 검토한 금액·금리·상환 방식으로 계산합니다. 취득세와 보유세, 향후 양도할 때의 세금은 보유 주체와 거래 구조에 따라 달라져 계약 전 세무사와 확인하는 편이 낫습니다.

매도 호가가 높아도 임대료가 안정적이고 수선 비용이 낮으면 검토할 이유가 있습니다. 반대로 싼값처럼 보여도 공실 한 층, 반환할 보증금, 당장 필요한 공사가 겹치면 자금이 빠르게 묶입니다. 제가 강남 빌딩에서 끝까지 보는 숫자는 예상 매각 차익보다도 매달 들어오는 돈에서 반드시 나갈 돈을 뺀 뒤의 여유입니다. 그 여유가 얇으면 입지가 좋아 보여도 계약서에 손이 잘 가지 않습니다.