관악 신림동 주택 경매, 2회 유찰 21억

한줄 요약

2회 유찰 후 10월 22일에 21억 9,605만원으로 경매 예정. 대형 부지와 일괄 매각의 매력 있지만, 임차인 현황 분석과 추가 비용 고려 필요.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/5393

경매물건 주소 서울특별시 관악구 신림동 1556-48

서울 관악구 신림동에 위치한 이 부동산은 246.8㎡(약 74.7평) 규모로, 대형 부지입니다. 주변은 주거 밀집 지역으로, 신림역과 가까워 교통이 편리합니다. 그러나 한 가지 걸리는 점은 제시외 건물이 포함되어 있어, 이를 매각 후 처리하는 데 추가적인 고민이 필요할 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 34억 3,134만원이지만, 2회 유찰 후 매각 예정가는 21억 9,605만원으로 감정가 대비 37% 할인된 상태입니다. 인근 지역의 유사 부동산 시세가 약 30억대인 점을 고려할 때, 현재 매각가는 상당히 매력적입니다. 예상 낙찰가는 약 23억 586만원으로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 토지에 2022년 8월 30일, 건물에 2023년 6월 19일 설정된 근저당권입니다. 일괄매각이기 때문에 건물과 토지 모두 한꺼번에 처리됩니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다. 임차인의 대항력 여부는 입찰 전 반드시 점검해야 합니다.

투자 관점에서 보면

신림동은 서울대와 가까워 임대 수요가 꾸준히 있는 지역입니다. 하지만 제시외 건물로 인한 추가 비용이 발생할 수 있고, 임차인과의 계약 해지나 명도 과정에서의 복잡함도 예상됩니다. 예상 수익률은 월세를 통한 연 4~5% 수준으로 보입니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 이 물건은 투자 가치가 있지만, 임차인 현황과 제시외 건물로 인한 리스크를 반드시 고려해야 합니다. 예상 경쟁률은 2회 유찰로 인해 관심을 끌 가능성이 높아 다소 높을 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 예상 낙찰가인 23억을 염두에 두고, 취등록세 포함 총 투자금은 약 23억 1,606만원을 예상합니다.