경매 배당금 계산해봤더니 입찰가가 달라졌다

얼마 전 입찰을 고민하던 아파트의 서류를 다시 펼쳤다. 감정가와 최근 거래가격만 보면 싸 보였다. 그런데 배당금을 가정해 보니 선순위 임차인의 보증금이 걸렸다. 낙찰가를 얼마에 쓰느냐보다, 낙찰 뒤 내가 떠안을 돈이 있는지가 먼저였다.

경매 배당금은 낙찰자가 받는 돈이 아니다. 낙찰자가 낸 매각대금을 법원이 권리 있는 채권자에게 나눠 주는 돈이다. 투자자는 배당표에 이름이 없어도 그 계산을 해야 한다. 누가 얼마를 받고, 못 받은 돈 중 무엇이 매수인에게 남는지에 따라 실제 매입비용이 바뀐다.

낙찰가가 곧 배당 가능한 돈은 아니다

민사집행법상 매각대금이 지급되면 배당절차가 진행된다. 매각대금에서 집행비용이 먼저 빠지고, 남은 금액을 배당에 참가한 채권자들의 권리와 순위에 따라 나눈다. 같은 물건에 근저당권자, 임차인, 가압류채권자, 조세채권자가 얽혀 있으면 등기부의 금액을 위에서부터 단순히 빼는 계산으로는 맞지 않는다.

예를 들어 낙찰가가 2억 2천만 원이고 집행비용을 300만 원으로 가정하면, 출발 금액은 2억 1,700만 원이다. 여기서 누구에게 먼저 지급할지는 각 권리의 성립 시점과 성격을 따져야 한다. 조세도 무조건 근저당보다 앞서거나 뒤서는 게 아니다. 법정기일 등 확인할 날짜가 따로 있다. 입찰 전에는 예상 배당표를 만들되, 최종 배당액으로 확정된 숫자처럼 믿으면 곤란하다.

또 하나, 배당액과 채권액은 다르다. 등기부에 채권최고액 2억 원이 적혀 있다고 은행이 반드시 2억 원을 받는 것은 아니다. 실제 피담보채권의 원금과 이자, 비용을 확인해야 한다. 이 숫자를 모르면 보수적으로 계산하고 입찰가에 여유를 둔다.

임차인 보증금은 날짜 세 개부터 본다

임차인이 있으면 저는 전입일, 점유를 시작한 날, 확정일자를 따로 적는다. 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권은 같은 권리가 아니다. 전입신고만 보고 ‘선순위니까 전액 배당’이라고 판단하면 위험하다. 확정일자가 늦으면 배당 순위가 달라질 수 있고, 배당을 받아도 보증금 전액을 회수하지 못할 수 있다.

숫자를 단순하게 놓고 보자. 임차인이 근저당 설정 전에 대항력을 갖췄지만 확정일자는 그 뒤에 받았다. 보증금은 8천만 원, 은행의 실제 채권은 1억 6천만 원이다. 낙찰가 2억 2천만 원에서 집행비용 300만 원을 빼고 은행에 1억 6천만 원이 먼저 배당된다고 가정하면, 임차인에게 돌아갈 돈은 5,700만 원이다. 보증금 2,300만 원이 남는다.

이때 임차인의 대항력이 매수인에게도 유지되는 물건이라면 미배당 보증금의 인수 문제가 생긴다. 장부에 적힌 낙찰가 2억 2천만 원만으로 취득비용을 잡을 수 없는 이유다. 다만 실제 인수 여부는 임대차 관계, 권리의 선후, 배당요구 내용, 배당 결과를 함께 봐야 한다. 숫자만 같은 다른 물건에 이 계산을 그대로 옮기면 안 된다.

소액임차인도 이름만 보고 최우선변제금을 더하거나 빼지 않는다. 주택임대차보호법은 경매신청 등기 전에 갖춰야 할 요건을 두고 있고, 지역과 기준 시점에 따라 보호 범위도 달라진다. 특히 오래전에 설정된 담보권이 있으면 현재 기준 금액만 적용해 계산하는 실수를 조심해야 한다.

배당요구 종기를 놓치면 예상표가 바뀐다

임차인이라고 모두 자동으로 배당받는 것도 아니다. 민사집행법은 배당요구를 해야 참가하는 채권자와, 일정한 등기 권리를 바탕으로 배당요구 없이 참가하는 채권자를 구분한다. 주택 임차인의 우선변제권을 계산할 때는 배당요구 종기 안에 적법하게 요구했는지 확인해야 한다.

그래서 매각물건명세서에 적힌 임차인 현황만 읽고 끝내지 않는다. 현황조사서의 점유 내용, 등기사항증명서의 권리 날짜, 사건 기록에 나타난 배당요구 여부를 맞춰 본다. 서류끼리 어긋나면 현장에서도 확인한다. 문 앞의 이름표가 실제 점유자를 증명해 주지는 않지만, 서류에 없던 사람이 살고 있다는 사실은 드러낼 수 있다.

초보 투자자가 자주 묻는 게 ‘배당요구를 안 했으니 임차인은 사라지는 것 아니냐’는 말이다. 그렇게 단정하면 안 된다. 배당 참가 여부와 낙찰자가 임차인의 권리를 인수하는지는 별개로 검토해야 한다. 특히 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 배당으로 보증금을 다 돌려받지 못하는 상황은 입찰가를 다시 써야 할 만큼 중요하다.

배당표를 본 뒤에도 확인할 돈이 남는다

매각대금을 냈다고 곧바로 모든 사람의 배당금이 확정 지급되는 것은 아니다. 법원은 배당표를 작성하고 배당기일을 연다. 채권액이나 순위에 다툼이 생기면 지급이 지연되거나 배당액이 바뀔 수 있다. 입찰 전에 만든 예상표는 어디까지나 의사결정용이다.

제가 입찰가를 적기 전 보는 항목은 짧다.

• 낙찰가에서 집행비용을 뺀 뒤 실제로 나눌 돈이 얼마나 남는가
• 임차인의 대항요건과 확정일자, 배당요구 시점이 각각 언제인가
• 근저당의 채권최고액이 아니라 실제 채권액은 어느 정도인가
• 미배당 보증금처럼 매수인이 인수할 가능성이 있는 돈은 없는가
• 취득세, 대출이자, 명도비용을 더해도 목표 가격 안에 들어오는가

경매 배당금 계산은 남의 채권을 대신 챙겨 주는 일이 아니다. 내가 낼 가격의 바닥을 확인하는 일이다. 서류 한 장으로 답이 안 나오는 물건도 많다. 그런 때는 수익률을 높여 적기보다 입찰가를 낮추거나 다음 물건으로 넘어가는 쪽이 제 경험상 덜 비쌌다.