남양주 화도읍 토지 경매, 2회 유찰 13억

한줄 요약

2회 유찰로 13억까지 내려온 남양주 화도읍 토지, 11월 4일 입찰 예정

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경매물건 주소 경기도 남양주시 화도읍 녹촌리 380-1

남양주 화도읍 녹촌리에 위치한 이 토지는 총 면적 4533.0㎡(약 1371.2평)로 넓은 규모를 자랑합니다. 주변은 전원주택단지와 농지가 혼재된 지역으로, 개발 가능성이 엿보이는 곳입니다. 하지만 접근성 면에서는 대중교통이 다소 불편할 수 있어 자차 이용이 필수적입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 26억 6,453만원이었지만, 2회 유찰로 인해 현재 최저입찰가는 13억 562만원으로 대폭 감소했습니다. 감정가 대비 약 51% 할인된 가격으로, 인근 시세와 비교해도 상당히 메리트 있는 가격입니다. 예상 낙찰가는 13억 7,090만원 전후로 보고 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

이 토지에는 여러 건의 근저당권이 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 선순위가 없습니다. 다만, 제시외 건물들이 있어 법정지상권 성립 여부가 불분명한 점은 주의해야 합니다. 또한, 농지취득자격증명 제출이 필요하다는 점도 반드시 고려해야 합니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 지역은 개발 가능성이 있지만, 현재 대중교통이 불리한 점은 단점입니다. 그러나 장기적으로 봤을 때, 개발 호재가 생길 가능성이 있는 지역입니다. 예상 수익률은 직접적인 개발 계획이 없다면 당장은 크지 않을 수 있습니다.

내가 입찰한다면

입찰 경쟁률은 유찰된 횟수를 보아 낮을 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 13억대 초반을 추천하며, 취등록세는 약 6,306만원 정도로 예상됩니다. 법정지상권 성립 여부를 철저히 검토하고, 농지취득자격증명 제출 여부를 반드시 확인한 후 입찰에 참여하는 것이 좋겠습니다.