남양주 화도읍 부동산 경매, 5회 유찰 3천만

한줄 요약

5회 유찰 후 11월 5일 입찰, 호수 혼란으로 인해 66% 할인된 3,361만원에 도전 가능

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/8348

경매물건 주소 경기도 남양주시 화도읍 먹갓로서길 29-11, 3층303호

남양주시 화도읍 먹갓로서길에 위치한 이 부동산은 3층에 위치한 주거용 매물입니다. 면적은 건축물현황도상 47.7㎡로, 실제로는 전유부분면적 41.28㎡로 나타납니다. 이 지역은 교통이 편리하고 생활 편의시설이 풍부한 곳입니다. 다만, 건물 내 호수와 면적 혼란이 있어 첫 방문 시 주의가 필요합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 9,800만원이지만, 현재 최저입찰가는 무려 3,361만원으로 감정가의 34%에 불과합니다. 인근 부동산 실거래가가 1억 2천만원 수준임을 고려하면, 3,529만원 전후의 낙찰가는 상당히 매력적인 가격입니다. 하지만 5회 유찰된 점을 감안하면, 입찰자들은 이 물건의 복잡한 권리관계나 기타 문제를 인식하고 있을 가능성이 높습니다.

권리분석, 여기가 핵심

이 물건의 말소기준권리는 2012년 8월 27일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요하며, 정확한 배당 순위를 파악하는 것이 중요합니다. 다행히 유치권이나 법정지상권 문제는 없는 것으로 보입니다만, 호수 혼란 문제로 인한 명도 과정이 복잡할 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건의 가장 큰 매력은 가격입니다. 66% 할인된 가격은 투자자 입장에서 매우 매력적입니다. 그러나 호수 및 면적 불일치로 인한 명도 리스크는 존재합니다. 또한, 부동산 시장의 전반적 침체나 이 지역의 개발 호재 여부도 체크해볼 필요가 있습니다. 예상 수익률은 리스크를 감수할 가치가 있을 정도로 높을 수 있습니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 낮을 것으로 예상됩니다. 호수 혼란 문제로 인해 입찰자가 주저할 가능성이 크기 때문입니다. 권장 입찰가는 3,500만원 정도로 설정할 것이며, 취등록세 약 162만원을 포함한 총 투자금은 약 3,662만원으로 예상됩니다. 명도 과정에서 발생할 수 있는 추가 비용도 감안해야 합니다. 개인적으로는 호수 및 면적 문제를 해결할 수 있는 명확한 방법을 찾을 수 있다면, 충분히 도전해볼 가치가 있다고 봅니다.