대지권 미등기 매매 계약 직전에 멈춰본 이유
등기부를 넘기다가 ‘대지권 표시 없음’에서 손이 멈춘 적이 여러 번 있다. 아파트는 멀쩡하고 가격도 괜찮아 보이는데, 땅에 관한 권리가 등기부에 보이지 않는 것이다. 이런 물건은 싸다는 말부터 듣기 쉽다. 나는 그때마다 가격표보다 먼저 토지 등기부를 펼친다. 대지권 미등기 매매에서 확인할 것은 등기부의 빈칸 자체가 아니라 그 빈칸이 생긴 이유다.
미등기라는 말만으로 건물만 사는 건 아니다
아파트 한 세대처럼 따로 소유하는 부분을 전유부분이라고 한다. 그 세대를 소유하기 위해 건물 부지를 사용할 수 있는 권리가 대지사용권이다. 등기부에 표시되는 대지권과 실제로 권리가 존재하는지는 구별해야 한다. 분양 당시 토지 지분을 받을 권리는 확보했지만 등기 절차가 늦어진 경우도 있고, 애초에 토지 권리관계가 풀리지 않은 경우도 있다. 두 물건의 위험을 같은 가격 할인으로 취급하면 곤란하다.
집합건물법 제20조는 원칙적으로 대지사용권이 전유부분의 처분에 따르도록 한다. 다만 그 조항만 보고 ‘집을 사면 땅도 무조건 따라온다’고 단정하면 위험하다. 실제 대지사용권이 성립했는지, 분리처분을 허용한 규약 등 특별한 사정은 없는지 확인해야 한다. 대법원 판례에도 구분소유가 성립하기 전에 토지에 설정된 담보권 때문에 토지 소유자가 따로 바뀌고, 전유부분 소유자에게 토지 사용에 따른 금전 지급 문제가 생긴 사례가 있다.
계약금보다 먼저 펼쳐볼 서류
대지권 미등기 매매라면 집합건물 등기사항증명서 한 장으로 끝내지 않는다. 표제부에서 대지권 표시와 토지별도등기 문구를 보고, 건물이 서 있는 필지마다 토지 등기사항증명서를 확인한다. 지번이 여러 개라면 하나만 보면 안 된다. 토지 소유자가 누구인지, 근저당권·압류·가처분 등은 언제 잡혔는지 날짜까지 적어둔다. ‘토지별도등기 있음’은 대지권 미등기와 같은 뜻이 아니므로 해당 토지의 권리 내용을 따로 읽어야 한다.
다음은 건축물대장 전유부, 토지대장과 대지권등록부, 최초 분양계약서와 대금 완납 자료다. 서류마다 동·호수, 지번, 면적, 약정된 대지 지분이 이어지는지 맞춰본다. 매도인이 ‘나중에 일괄로 등기된다’고 말하면 언제, 누가, 어떤 서류로 진행하는지 확인한다. 분양 주체나 토지 명의자의 협조가 필요한데 그쪽 확인 자료가 없다면 구두 설명만으로는 부족하다. 등기 가능 여부가 불명확하면 계약 전에 등기 실무를 맡을 법무사에게 서류를 보여주는 편이 낫다.
- 건물 등기부의 대지권 표시와 토지별도등기 문구
- 전체 대지 필지의 등기부와 권리 설정 시점
- 분양계약서의 대지 지분, 분양대금 완납 자료
- 토지대장·대지권등록부의 표시와 실제 등기 진행 주체
싸게 샀다는 계산이 틀어지는 순간
가령 주변의 권리관계가 분명한 매물이 3억 원인데 미등기 매물이 2억 8천만 원이라고 해보자. 2천만 원 할인만 보고 계약하면 계산이 빠진다. 대지권을 등기하는 데 드는 비용과 시간, 추가로 확인된 채무, 그동안의 금융비용을 따져야 한다. 은행이 담보가치를 어떻게 볼지도 대출 실행 전에 확인해야 한다. 대출이 줄거나 늦어져 잔금을 못 치르면 할인액은 아무 의미가 없다.
취득세도 건물 등기만 먼저 한다는 이유로 가볍게 계산할 일이 아니다. 취득 범위와 신고·납부 관계는 거래 구조와 서류에 따라 확인해야 한다. 되팔 때 매수인이 같은 질문을 할 가능성도 가격에 반영한다. 미등기가 오래 지속된 물건일수록 ‘언젠가 되겠지’보다 지금까지 왜 해결되지 않았는지가 중요하다.
일반 매매에서는 계약서에 대지 지분의 범위, 매도인이 제공할 서류와 협조 의무, 등기 진행 기한, 비용 부담, 정해진 기한까지 이행되지 않을 때의 처리 방식을 구체적으로 적는다. 문구만 넣었다고 해결되는 것은 아니다. 매도인에게 실제로 이전할 권리와 이행 능력이 있는지 먼저 확인해야 한다. 경매라면 계약 특약 대신 법원의 매각물건명세서·감정평가서·매각조건을 읽고, 대지사용권이 매각에 포함되는지 살핀다. 매각 서류에 ‘대지권 유무 불명’이라고 적혀 있다면 그 불확실성을 입찰자가 떠안게 될 수 있다.
내가 입찰을 접는 경우
토지 소유자가 제3자인데 권리 취득 경위를 설명할 자료가 없거나, 분양대금 미납 여부를 확인하지 못하면 나는 가격을 더 깎아도 선뜻 들어가지 않는다. 선순위 토지 담보권의 영향, 별도 토지 지분 취득 비용, 대지권 등기 가능 시점이 흐릿한 경우도 마찬가지다. 매매에서는 잔금 일정이, 경매에서는 입찰가와 잔금대출 계획이 이 불확실성에 묶인다.
반대로 관련 서류가 맞아떨어지고 미등기 사유와 처리 일정이 확인된다면 검토할 여지는 있다. 그래도 예상 수익에서는 취득 비용과 보유 비용, 매도 때의 가격 부담까지 빼고 본다. 현장에서는 ‘대지권 미등기’라는 다섯 글자보다 그 뒤에 따라오는 서류 한 장이 돈을 지켜주는 경우가 많았다.
