등기권리증 확인서면 때문에 매도 현장에서 멈칫했다
얼마 전 경매로 받은 집을 팔 준비를 하는 분이 등기권리증을 못 찾겠다며 연락을 줬습니다. 잔금 날짜까지 잡아 놓은 상태라 얼굴이 굳었더군요. 저도 서류 봉투를 뒤집어 가며 찾은 적이 있습니다. 잃어버렸다고 거래가 곧바로 막히는 건 아닙니다. 다만 등기권리증 확인서면이 필요한 상황인지, 누가 어떤 절차로 본인을 확인하는지는 정확히 알아야 합니다.
권리증이 없어도 소유권이 사라지지는 않는다
흔히 등기권리증이라고 부르는 서류는 예전의 등기필증이나 현재의 등기필정보를 가리킵니다. 새 권리에 관한 등기가 끝나면 권리자에게 통지되는 정보죠. 분실했다고 등기부에 올라간 소유권이 없어지는 것은 아닙니다. 등기사항증명서도 발급할 수 있습니다. 다만 등기사항증명서는 권리증을 대신하지 않습니다.
문제는 그 집을 다시 팔거나 근저당권을 설정하는 등, 소유자가 등기의무자로서 등기에 참여할 때 생깁니다. 부동산등기법은 이런 등기 신청에서 등기의무자의 등기필정보를 제공하도록 정하고 있습니다. 이미 잃어버린 권리증을 새것으로 다시 받아 제출하는 방식은 아닙니다. 법원 민원 안내도 분실한 등기필정보나 등기필증의 재발급은 되지 않지만, 그 때문에 소유권이전이나 근저당권설정 등기를 못 하는 것은 아니라고 설명합니다.
확인서면은 권리증 복사본이 아니다
등기필정보가 없을 때 기본 절차는 등기의무자나 법정대리인이 등기소에 출석해 등기관의 본인 확인을 받는 것입니다. 변호사나 법무사가 등기 신청을 대리하면서 등기의무자로부터 위임받은 사실을 확인하는 방법도 있습니다. 실무에서 말하는 확인서면은 이때 자격 있는 대리인이 본인과 위임 사실을 확인해 등기소에 제출하는 서류입니다. 신청서나 위임장 중 등기의무자가 작성한 부분에 공증을 받는 방법도 법에 규정돼 있습니다.
그러니 ‘분실 신고만 하면 확인서면을 발급받는다’는 식으로 생각하면 일정이 꼬입니다. 법무사 사무실에 전화 한 통 했다고 끝나는 서류도 아닙니다. 등기명의인이 직접 신분 확인에 응해야 하고, 대리인은 등기기록상 명의인과 눈앞의 사람이 같은 사람인지 확인해야 합니다. 신분증 확인과 서류 작성에 걸리는 시간, 대리 수수료는 맡길 사무실에 미리 물어보는 편이 낫습니다. 수수료를 전국 공통의 정해진 금액처럼 말하는 견적이라면 항목부터 다시 확인하겠습니다.
경매 낙찰 직후에는 이야기가 다르다
초보 투자자에게 가장 많이 받는 질문은 이겁니다. ‘전 소유자가 권리증을 잃어버렸는데 제가 낙찰받아도 이전등기가 되나요?’ 일반 매매와 경매를 같은 절차로 보면 여기서 헷갈립니다. 민사집행법에 따르면 경매 매수인은 매각대금을 모두 낸 때 매각 목적 권리를 취득합니다. 대금이 지급되면 법원사무관 등이 매수인 앞으로의 소유권이전등기를 촉탁합니다. 전 소유자와 낙찰자가 함께 매매 이전등기를 신청하면서 전 소유자의 권리증을 내는 구조가 아닙니다.
예를 들어 3억 원에 낙찰받은 아파트의 전 소유자가 권리증을 찾지 못한다고 해도, 그 사실만으로 낙찰자의 소유권이전 촉탁에 확인서면을 받아야 하는 것은 아닙니다. 반대로 내가 그 아파트를 등기한 뒤 매도하려는데 내 등기필정보를 잃어버렸다면 얘기가 달라집니다. 그때는 내가 등기의무자이므로 분실에 따른 본인 확인 절차를 준비해야 합니다. 같은 집이어도 어느 단계의 누구 권리증인지에 따라 답이 바뀝니다.
잔금일보다 먼저 확인할 것들
일반 매매에서 매도인이 권리증을 분실했다고 하면 저는 우선 최신 등기사항증명서의 소유자와 계약 상대방의 신원을 맞춰 봅니다. 그다음 담당 법무사에게 분실 사실을 바로 알리고, 매도인 본인이 언제 신분 확인을 받을 수 있는지 확인합니다. 잔금 당일 아침에야 서류가 없다는 말을 들으면 매수인 대출 실행과 등기 접수 일정까지 흔들릴 수 있습니다.
- 매도인이 등기기록상 소유자와 같은 사람인지 확인합니다.
- 확인서면을 작성할 변호사나 법무사의 신분 확인 방법과 일정을 잡습니다.
- 잔금 전 최신 등기사항증명서로 새 압류나 근저당권이 생겼는지 다시 확인합니다.
- 대리 수수료와 등기 비용을 나눠 견적받고 누가 부담할지 계약 당사자끼리 정합니다.
권리증 분실 자체를 사기 신호로 단정할 필요는 없습니다. 그렇다고 확인서면이 소유권의 하자나 선순위 권리까지 없애 주는 것도 아닙니다. 경매 물건을 볼 때 제가 매각물건명세서와 등기기록을 따로 읽는 이유와 같습니다. 서류 하나가 빠졌다면 그 서류의 역할을 먼저 묻고, 본인 확인과 권리분석은 각각 끝까지 확인하는 게 돈을 지키는 길입니다.
