매매 계약시 특약사항 한 줄 때문에 잔금이 막혔다

몇 해 전 낙찰받은 집을 다시 팔 때였습니다. 계약서에는 ‘매도인은 잔금일까지 근저당권을 말소한다’고 적었습니다. 그런데 잔금일 아침, 매수인 쪽 은행이 말소 서류를 확인하기 전에는 대출금을 내줄 수 없다고 했습니다. 매도인이 말소한다는 약속만으로는 부족했던 겁니다. 그날 법무사와 은행 사이에서 시간을 꽤 썼습니다. 그 뒤로 저는 매매 계약시 특약사항을 쓸 때 ‘무엇을’만큼 ‘언제, 어떤 순서로’를 챙깁니다.

근저당 말소는 잔금과 연결해서 쓴다

등기사항증명서에 근저당권이 남아 있다면 매수인은 말소 약속을 구체적으로 받아야 합니다. 예를 들어 ‘매도인은 잔금 지급과 동시에 기존 근저당권을 말소하는 데 필요한 서류를 제공하고 말소 비용을 부담한다. 잔금 중 해당 채무 상환액은 채권자에게 직접 지급한다’는 식입니다. 직접 지급 여부와 금액은 채권자 상환내역, 은행 절차, 담당 법무사와 맞춰야 합니다.

계약할 때 확인한 등기부가 잔금일에도 그대로일 거라고 믿으면 곤란합니다. 중간에 새로운 근저당권이나 가압류가 들어올 수 있거든요. 저는 ‘계약일 현재 확인한 권리관계를 잔금일까지 유지하고, 새로 발생한 매수인에게 불리한 권리는 잔금 전에 매도인 비용으로 해소한다’는 문구를 넣습니다. 잔금 직전 등기사항증명서를 다시 발급받는 것도 빠뜨리지 않습니다.

신탁등기가 보이면 이야기가 더 복잡해집니다. 등기상 소유자, 처분 권한, 신탁원부 내용을 확인하기 전에는 일반 매도인 명의의 계약서에 서명하지 않습니다. 공인중개사법은 중개업자에게 등기사항증명서와 신탁원부 등 근거자료를 제시하며 권리관계를 설명하도록 정하고 있습니다. 설명을 들었더라도 계약 당사자와 권한은 매수인도 직접 대조해야 합니다.

세입자가 있다면 보증금과 인도일을 따로 적는다

세입자가 있는 집을 살 때 ‘임차인 관계는 매수인이 승계한다’는 한 줄은 너무 넓습니다. 임대차계약서상의 보증금, 월세, 계약기간, 실제 점유자, 미납 차임을 확인하고 매매대금 계산에 어떻게 반영할지 적어야 합니다. 보증금 2억 원을 승계하는 거래라면 매수인이 매도인에게 지급할 잔금도 그에 맞춰 계산되는지 숫자로 남겨야 합니다. 구두로만 맞추면 잔금 자리에서 서로 다른 계산서를 꺼냅니다.

주택임대차보호법상 대항력 있는 임차인이 거주하는 주택을 사면 매수인이 임대인 지위를 승계할 수 있습니다. 매도인과 매수인이 특약으로 ‘보증금은 매도인이 책임진다’고 적어도 임차인에 대한 관계까지 마음대로 바꾸는 문장은 아닙니다. 그래서 승계할 임대차인지, 잔금 전 매도인이 보증금을 반환하고 집을 비울 거래인지 먼저 결정해야 합니다.

빈집 인도가 조건이라면 ‘매도인은 잔금일 오후 2시까지 임차인과 동거인을 퇴거시키고 열쇠를 인도한다. 불이행 시 잔금 지급일 변경 및 그로 인한 비용 부담은 당사자가 별도로 합의한 기준에 따른다’처럼 시각과 불이행 처리를 적습니다. 다만 이 특약은 세입자를 직접 퇴거시킬 권한을 주지 않습니다. 임차인 퇴거가 불확실한 물건이라면 매도인의 말보다 임대차계약과 임차인의 의사를 먼저 확인해야 합니다.

‘현 상태 매매’라는 말로 하자를 덮지 않는다

경매 물건을 수리해 팔 때 누수 흔적을 본 적이 있습니다. 도배로 가리면 당장은 깨끗해 보여도 장마철에 다시 드러날 수 있죠. 계약서에 ‘현 상태 매매’라고만 쓰면 어느 부분을 보고 받아들였는지 알기 어렵습니다. 확인된 하자는 위치와 상태를 적고, 수리할 것이라면 공사 범위와 완료 시점을 붙입니다. 예를 들어 ‘안방 창가 벽면 누수 흔적은 매도인이 잔금 전 보수하고, 매수인이 잔금 전 현장을 확인한다’는 식입니다.

에어컨, 붙박이장, 조명처럼 남기는 물건도 목록을 만듭니다. ‘옵션 일체 포함’은 서로 생각하는 범위가 다를 수 있습니다. 모델명까지 꼭 적을 필요는 없어도 수량과 설치 위치, 철거 여부는 남기는 편이 낫습니다. 관리비나 공과금은 잔금일을 기준으로 누가 어느 기간을 부담하는지 적고, 미납액은 관리사무소와 공급기관에서 확인합니다. 미납 관리비의 법적 승계 범위는 항목과 사정에 따라 달라질 수 있어, 특약 한 줄만 믿고 확인을 생략하면 안 됩니다.

민법에는 매도인의 하자담보책임과 담보책임 면제 특약에 관한 규정이 있습니다. 특히 매도인이 알고도 알리지 않은 사실까지 면책 문구 하나로 덮을 수 있다고 생각하면 위험합니다. 매수인에게 불리한 ‘모든 하자에 대해 이의를 제기하지 않는다’는 문구를 받았다면, 확인한 하자와 확인하지 못한 부분을 구분해 다시 협의하는 게 낫습니다.

대출 조건과 잔금 비용도 날짜로 묶는다

매수인이 대출을 받아야 한다면 ‘대출 불가 시 계약금 반환’이라고만 쓰지 않습니다. 어떤 금융기관에 언제까지 신청할지, 얼마 이상이 필요한지, 거절 사실을 어떤 자료로 확인할지, 거절되면 언제까지 계약을 해제하고 계약금을 돌려줄지 합의해야 합니다. 대출이 안 나왔다는 말만으로 자동 해제되는 조건은 다툼이 생기기 쉽습니다. 매도인도 그 기간에는 다른 매수인을 찾기 어려우니, 조건과 기한을 양쪽이 납득할 만큼 좁혀 적어야 합니다.

잔금일에 필요한 돈은 매매대금만이 아닙니다. 취득세, 등기 비용, 중개보수, 대출 관련 비용, 수리비까지 따로 계산해야 합니다. 세금은 보유 주택 수와 거래 형태에 따라 달라질 수 있으니 계약 전에 본인 조건으로 확인합니다. 매도인에게 요청할 서류와 열쇠 인도 시각, 관리비 정산 시점도 같은 날의 일정표에 넣으면 좋습니다.

특약은 길다고 안전해지지 않습니다. 제가 계약서에서 먼저 찾는 건 잔금일에 실제로 확인할 수 있는 약속입니다. 권리 말소 서류가 준비됐는지, 사람이 나갔는지, 누수를 고쳤는지. 이 세 가지가 흐릿한 거래라면 가격이 조금 싸도 저는 서명을 미룹니다.