밀양 단장면 부동산 경매, 8회 유찰 1,175만

한줄 요약

8회 유찰로 최저가 1,175만 원, 11월 9일 입찰 예정인 맹지와 분묘가 포함된 경매 물건.

물건 들여다보기

경매물건 주소 경상남도 밀양시 단장면 사연리 476

솔직히 말하면, 이 물건은 위치부터가 고민스럽습니다. 경상남도 밀양시 단장면 사연리에 위치한 이 부동산은 면적이 4,380㎡ (약 1,325평)으로 꽤 넓습니다. 하지만 지적도상 맹지로 분류되어 있고, 연고가 불분명한 분묘들이 있어 개발에 어려움이 있을 수 있습니다. 주변 환경은 전형적인 농촌 지역으로, 대중교통 접근성이 떨어질 가능성이 높습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 380만 원으로 책정되었으나, 현재 최저입찰가는 1,175만 원까지 떨어졌습니다. 감정가 대비 95% 할인된 가격이죠. 인근의 비슷한 조건의 토지 시세와 비교하면 파격적인 할인입니다. 하지만 맹지와 분묘 문제로 인해 과거 입찰자들이 주저한 것으로 보입니다. 내 경험상, 예상 낙찰가는 1,233만 원 전후로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 7월 3일 설정된 근저당권입니다. 이로 인해 후순위 권리들은 말소될 것으로 보입니다. 하지만 임차인에 대한 대항력 여부는 등기부와 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다. 또한, 유치권이나 법정지상권에 대한 리스크는 현재로서는 명확하지 않지만, 분묘가 있다는 점에서 법적 분쟁의 가능성을 배제할 수 없습니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 이 물건은 리스크가 큽니다. 특히, 맹지 상태와 분묘 문제로 인해 개발 가능성이 제한적입니다. 그러나 1,175만 원이라는 가격은 매력적입니다. 만약 분묘 이전과 맹지 해소가 가능하다면, 장기적으로 수익을 기대할 수 있을 것입니다. 하지만 이러한 문제 해결 비용을 감안해야 하므로, 예상 수익률은 불투명합니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 입찰 경쟁률은 낮을 것으로 예상합니다. 비슷한 조건의 물건이 8회나 유찰된 것은 분명히 이유가 있습니다. 권장 입찰가는 약 1,200만 원 정도로 보지만, 취등록세 약 56만 원을 포함해 총 투자금은 그리 크지 않습니다. 다만, 명도 과정에서의 난이도와 분묘 문제 해결 비용을 충분히 고려해야 할 것입니다.