밀양 내일동 상가 경매, 4회 유찰 2.7억

한줄 요약

4회 유찰 후 11월 9일 재입찰, 밀양 내일동 상가가 최저가 2억 6,984만원에 나왔습니다.

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경매물건 주소 경상남도 밀양시 내일동 602-1

밀양시 내일동에 위치한 이 상가는 면적이 278.0㎡(84.1평)로 꽤 넓은 편입니다. 주변은 상업지역으로, 다양한 상가와 주거시설이 혼재되어 있습니다. 교통이 편리한 지역은 아니지만, 밀양시 내에서도 중심가와는 어느 정도 거리가 있어 상대적으로 조용합니다. 하지만 대로변에 위치해 접근성이 나쁘지 않은 점은 긍정적입니다.

가격이 말해주는 것

이 상가의 감정가는 11억 2,387만원이었으나, 4회 유찰로 현재 최저입찰가는 2억 6,984만원까지 떨어졌습니다. 감정가 대비 무려 76% 할인된 가격입니다. 인근 상가의 시세를 고려하면 매우 매력적인 가격이지만, 솔직히 말하면 가격만으로는 모든 것을 설명할 수 없습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 10월 5일 설정된 근저당권입니다. 이 말소기준권리를 기준으로 이후에 설정된 권리들은 모두 소멸하게 됩니다. 제시외 건물이 포함된 일괄매각이라는 점도 눈여겨봐야 합니다. 임차인의 존재 여부는 등기부와 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 임차인이 있다면 대항력 여부를 꼭 따져봐야 할 것입니다.

투자 관점에서 보면

밀양은 대규모 개발 호재는 없지만, 소규모 개발 프로젝트들이 이어지고 있어 지역 경제에 긍정적인 영향을 주고 있습니다. 예상 수익률을 계산해보면, 월세 전환 시 연 6% 이상의 수익률을 기대할 수 있을 것 같습니다. 하지만 4회 유찰됐다는 점에서 뭔가 문제가 있다는 신호일 수도 있습니다. 특히 제시외 건물의 소유권 문제나 유지 보수 상태를 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면 4회 유찰된 물건이니만큼 경쟁률은 그렇게 높지 않을 가능성이 큽니다. 예상 낙찰가는 2억 8,333만원 전후로 보고 있습니다. 권장 입찰가는 감정가 대비 25% 수준을 넘기지 않는 것이 좋을 것 같습니다. 취등록세 포함 총 투자금은 약 2억 8천만원으로 예상되며, 이 금액 안에서 리스크를 감수할 수 있는지 신중히 검토해야 할 것입니다. 한 가지 걸리는 건 제시외 건물의 관리 상태와 임차인 문제입니다. 이 부분을 확실히 정리한 후 입찰에 참여하는 게 바람직합니다.