재건축 아파트 경매장에 갔다가 입찰을 접은 이유

몇 년 전 재건축 아파트 한 채를 보러 갔을 때다. 감정가보다 두 번 유찰돼 최저가가 꽤 낮아져 있었다. 현장에선 “새 아파트 받을 자리인데 이 가격이면 싸다”는 말이 돌았다. 나도 처음엔 솔깃했다. 그런데 조합에 확인할 내용과 앞으로 낼 돈을 적어 보니, 그날은 입찰표를 내지 않는 편이 낫겠더라. 재건축 경매에선 낡은 집의 현재 가격만 보고 들어가면 계산이 어긋나기 쉽다.

낙찰받으면 새 아파트도 받는다는 말

경매로 소유권을 취득하는 것과 조합원 자격을 넘겨받는 것은 같은 문제가 아니다. 특히 투기과열지구의 재건축 사업은 조합설립인가 이후 건축물이나 토지를 취득한 사람이 원칙적으로 조합원이 될 수 없다는 제한이 있다. 조합원 자격이 없다면 기대했던 새 아파트 대신 현금청산 문제가 생길 수 있다. 입찰가를 입주권 가격에 맞춰 써 놓고 나중에 이 사실을 알면 손실 규모가 커진다.

그렇다고 경매 물건은 전부 조합원 지위를 못 받는다고 단정해서도 안 된다. 도시 및 주거환경정비법 시행령에는 국가·지방자치단체 또는 법령에서 정한 금융기관에 대한 채무를 갚지 못해 경매나 공매가 진행된 경우의 예외가 있다. 여기서 중요한 건 ‘경매라는 방식’만이 아니라 채무의 상대방과 경매가 진행된 사유다. 개인 채권자가 신청한 경매까지 똑같이 생각하면 위험하다.

나는 입찰 전에 해당 지역의 규제 상태와 조합설립인가일을 먼저 확인한다. 그다음 등기부와 경매기록으로 신청 채권자와 채무 관계를 살피고, 조합에는 이 물건을 취득했을 때 조합원 자격을 인정받을 수 있는지 묻는다. 답변을 들었다면 담당자와 확인 날짜를 기록해 둔다. 예외 적용이 불분명한 물건은 가격이 싸 보여도 초보 투자자에게 권하기 어렵다.

분담금 숫자 하나가 수익을 바꾼다

재건축 아파트를 볼 때 가장 자주 듣는 말이 “분담금은 대충 이 정도”다. 그 ‘대충’ 때문에 입찰가가 몇천만 원씩 달라진다. 조합원 분양가에서 종전자산의 권리가액을 빼면 추가 분담금의 큰 틀이 보이지만, 사업비와 분양수입이 바뀌면 숫자도 달라진다. 조합설립 초기의 추정액을 확정된 청구서처럼 받아들이면 안 된다.

가령 낙찰가 6억 2천만 원에 취득·등기 비용 등 3천만 원, 추정 추가 분담금 2억 4천만 원, 대출이자와 보유비 5천만 원, 명도와 수리비 1천만 원을 잡아 보자. 총투입액은 9억 5천만 원이다. 완공 후 10억 2천만 원에 팔 수 있다고 가정해도 차이는 7천만 원이다. 여기서 매도 비용과 양도 관련 세금이 더 나가고, 분담금이 5천만 원만 늘어도 남는 폭은 크게 줄어든다. 이 숫자는 계산을 보여 주기 위한 가정일 뿐, 실제 세율이나 대출 조건을 뜻하지 않는다.

그래서 조합에 추정 분담금의 산정 시점, 최근 총회에서 논의된 공사비, 미납 분담금과 이주비 대출 내역을 확인한다. 낙찰자가 어떤 금액을 부담하게 되는지는 조합 자료와 관련 약정까지 봐야 한다. 답이 늦게 나오거나 자료가 서로 맞지 않으면 입찰가를 더 낮추는 정도로 해결할 문제가 아닐 수도 있다.

경매 서류와 현장은 따로 확인한다

법원 자료에서는 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 함께 본다. 등기부로 말소되는 권리와 남을 수 있는 권리를 가르고, 임차인의 점유와 보증금, 배당요구 여부도 확인한다. 재건축 예정 단지라고 임차인 문제나 명도가 저절로 사라지는 건 아니다. 이주 시점이 가까워도 실제 점유자가 언제 나갈지에 따라 비용과 시간이 달라진다.

현장에 가면 단지 게시판부터 본다. 총회 공고, 이주 안내, 공사비 갈등처럼 서류 한 장에는 덜 드러나는 분위기가 있다. 인근 중개업소에는 같은 평형의 실제 거래 사례와 매물 호가를 구분해서 묻는다. 새 아파트 예상 가격만 듣고 돌아오지 말고, 지금 낡은 집을 팔아야 한다면 얼마에 거래될지도 확인한다. 사업이 지연됐을 때 빠져나올 가격이 내 안전판이다.

대출도 낙찰 뒤에 알아보면 늦다. 경락잔금대출 가능액은 물건 상태와 개인 조건, 금융기관 심사에 따라 달라진다. 이주비 대출이 이미 얽혀 있다면 승계나 상환 조건도 따져야 한다. 입찰 보증금만 준비했다고 잔금을 치를 수 있는 건 아니다.

내가 입찰표를 접는 순간

입찰 전날에는 종이에 세 줄을 쓴다. 조합원 자격이 확인됐는지, 추가 분담금이 늘어도 잔금을 감당할 수 있는지, 사업이 늦어질 때 버틸 현금이 있는지. 하나라도 답을 못 쓰면 그 물건은 내 차례가 아니다. “다들 재건축이라고 들어오는데 설마 문제 있겠어”라는 말은 확인 자료가 되지 않는다.

재건축 경매의 매력은 분명하다. 낡은 아파트의 가격과 미래의 새 아파트 가치 사이에 기회가 생길 때가 있다. 다만 그 사이에는 조합원 자격, 분담금, 점유 문제와 시간이 놓여 있다. 나는 입찰장에서 놓친 물건보다, 확인하지 않은 채 낙찰받은 물건이 훨씬 오래 마음에 남는다고 생각한다.