명장동 빌라 경매, 4회 유찰 1.8억

한줄 요약

4회 유찰로 가격은 매력적이지만, 위반건축물 이슈가 발목을 잡을 수 있어요.

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경매물건 주소 보기 부산광역시 동래구 명장동 272-7

부산 동래구 명장동에 위치한 이 빌라는 311.0㎡(94.1평)로 꽤 넓은 편입니다. 주변은 주거지역으로 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어요. 교통도 나쁘지 않지만, 솔직히 말해 위반건축물 문제로 신경이 쓰입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 7억 7,676만원이지만, 현재 최저입찰가는 1억 8,650만원으로 감정가 대비 76% 할인된 상태입니다. 인근 빌라 시세가 3억 정도라고 보면, 가격적으로는 상당히 매력적이라고 할 수 있어요. 예상 낙찰가는 경험상 1억 9,582만원 전후로 봅니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2013년 9월 30일 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 꼭 확인해야겠어요. 무엇보다 위반건축물로 등재된 부분이 있어서, 법정지상권이나 유치권 문제가 발생할 수 있습니다. 명도도 쉽게 볼 수 없어 보이네요.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면 가격은 큰 매력입니다. 하지만 위반건축물 문제와 명도 난이도가 리스크로 작용할 수 있어요. 예상 월세 수익률은 연 5% 정도로 계산되지만, 명도에 시간이 걸리면 수익률이 악화될 수 있습니다.

내가 입찰한다면

입찰 경쟁률은 낮을 것으로 예상됩니다. 위반건축물 문제로 사람들이 주저할 가능성이 크거든요. 권장 입찰가는 1억 9,500만원 정도가 적당해 보입니다. 취등록세는 약 900만원으로 예상되며, 총 투자금은 2억 정도로 잡아야 할 것 같아요. 하지만 위반건축물 문제를 해결할 자신이 없다면 신중히 고려해봐야겠죠.