법원부동산경매에 첫 입찰했을 때 놓칠 뻔한 것
처음 법원 입찰장에 갔을 때 제 눈에 가장 먼저 들어온 건 낮아진 최저매각가격이었습니다. 감정가보다 싸게 살 수 있다는 생각에 입찰표부터 쓰고 싶었죠. 그런데 서류를 다시 펼쳐 보니 점유자의 보증금이 마음에 걸렸습니다. 그날은 입찰하지 않았습니다. 법원부동산경매에서는 싸 보이는 가격보다 낙찰 뒤 내가 떠안을 돈을 먼저 봐야 한다는 걸 배운 날이었습니다.
입찰표보다 서류 세 장을 먼저 펼칩니다
물건을 고르면 법원경매정보에서 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 봅니다. 매각물건명세서에는 점유 관계와 매수인이 인수할 수 있는 권리에 관한 내용이 담깁니다. 현황조사서에는 현장에서 파악한 점유 상황이, 감정평가서에는 평가 당시의 상태와 가격 판단 근거가 적혀 있죠.
셋을 한 번 읽고 끝내지는 않습니다. 등기사항증명서에서 권리의 순서를 확인하고, 서류끼리 점유자나 면적이 다르게 적혀 있으면 이유를 찾습니다. 감정평가서 사진에 베란다 확장 흔적이 있는데 현황조사서에는 내부 확인을 못 했다고 적힌 경우라면 수리비를 자신 있게 잡을 수 없습니다. 법원 서류가 집 안의 현재 상태까지 보증해 주는 건 아니니까요.
매각기일 직전에도 서류를 다시 봅니다. 입찰하려던 물건의 기일이 바뀌거나 매각 조건이 달라질 수 있습니다. 며칠 전에 출력한 자료만 들고 가는 건 생각보다 위험합니다.
선순위 임차인이 보이면 가격표를 다시 씁니다
등기에서 말소의 기준이 되는 권리를 찾은 뒤, 임차인의 전입과 점유 시점, 확정일자, 배당요구 여부를 차례로 대조합니다. 여기서 전입일 하나만 보고 ‘후순위니까 괜찮다’고 단정하면 곤란합니다. 실제 점유가 언제 시작됐는지, 세대의 주민등록이 어떻게 이어졌는지, 서류에 드러나지 않은 사정은 없는지도 확인해야 합니다.
가령 매각대금이 2억 6천만 원인데 대항력 있는 임차인의 보증금이 8천만 원이라고 해보죠. 배당으로 5천만 원만 돌려받는다면 남은 3천만 원이 매수인에게 부담으로 이어질 수 있습니다. 정확한 인수액은 배당 순위와 실제 배당 결과에 따라 달라집니다. 그래서 저는 ‘보증금 8천만 원’이라는 숫자만큼이나 ‘얼마가 배당되고 얼마가 남는가’를 따집니다. 찾기쉬운 생활법령정보도 보증금을 전액 변제받지 못한 대항력 있는 임차권은 매수인이 인수할 수 있다고 안내합니다.
반대로 배당요구를 했다는 사실만으로 보증금 문제가 끝났다고 보는 것도 위험합니다. 배당요구 종기와 권리 순위, 예상 배당액을 함께 봐야 합니다. 서류상 임차인 진술과 현장 점유 상황이 엇갈리면 저는 입찰가를 낮추기보다 그 물건을 놓는 편입니다. 모르는 비용은 낙찰 뒤에 갑자기 확정되기 때문입니다.
현장에서는 시세보다 팔리는 조건을 봅니다
서류를 통과한 물건도 현장에 가면 생각이 달라집니다. 같은 단지의 같은 면적이라도 층, 방향, 주차, 누수 흔적, 엘리베이터 상태에 따라 매수자가 받아들이는 가격이 다릅니다. 저는 최근 거래가격 한 건을 그대로 가져오지 않고 비슷한 층과 상태의 거래를 여러 건 놓고 봅니다. 현재 나와 있는 매물의 호가는 함께 보되, 실제 거래가격과 섞지는 않습니다.
한번은 겉으로는 깨끗해 보이는 빌라를 봤는데, 골목에 들어가니 차량 진입이 불편하고 주변 매물이 오래 남아 있었습니다. 지도에서 본 거리와 실제 짐을 싣고 들어가는 동선은 달랐습니다. 그런 집은 싸게 사도 팔 때 시간이 걸립니다. 공실 기간이 길어지면 대출이자와 관리비가 수익을 깎아 먹죠.
점유자를 만났다면 말투나 표정만으로 명도가 쉬울 거라 예상하지 않습니다. 낙찰자에게 대항할 권원이 있는 점유자에게는 인도명령을 신청할 수 없는 경우도 있습니다. 반대로 인도명령 대상이라도 실제 이사 협의와 집행에는 시간과 비용이 듭니다. 현장에서는 점유 사실을 확인하고, 명도 일정에는 여유를 둡니다.
최고 입찰가는 낙찰받고 싶은 마음과 따로 적습니다
제가 쓰는 계산은 단순합니다. 보수적으로 예상한 매도가격에서 취득세와 등기비용, 수리비, 대출이자, 보유비용, 매도 비용, 목표 수익, 예비비를 모두 뺍니다. 남는 금액이 제가 쓸 수 있는 최고 입찰가입니다. 세금은 주택 수와 물건 종류 등 개인 조건에 따라 달라지므로 입찰 전에 본인 조건으로 다시 계산합니다.
숫자로 보면 더 분명합니다. 이 집을 3억 3천만 원에 팔 수 있다고 보수적으로 가정하고, 세금·등기비 600만 원, 수리비 1천200만 원, 이자·공실비 800만 원, 매도와 보유 비용 400만 원, 목표 수익 2천만 원, 예비비 1천만 원을 잡으면 합계가 6천만 원입니다. 제 최고 입찰가는 2억 7천만 원입니다. 여기에 인수할 임차보증금이 5천만 원 더 있다면 같은 조건의 입찰 한도는 2억 2천만 원으로 내려갑니다. 이 숫자는 계산 방법을 보여주기 위한 예시입니다.
입찰보증금도 미리 확인합니다. 통상 최저매각가격의 10%지만 법원이 다르게 정할 수 있어 해당 물건의 공고가 기준입니다. 잔금대출은 예상 한도가 아니라 금융기관에서 확인한 조건으로 계산합니다. 낙찰 후 대출이 원하는 만큼 나오지 않으면 부족한 잔금은 결국 제 돈으로 메워야 합니다.
입찰장에서는 남들이 적는 금액을 알 수 없는데도 괜히 한 번 더 올리고 싶어집니다. 저도 그 마음을 압니다. 그래서 전날 계산한 한도를 입찰표 옆에 적어 둡니다. 좋은 물건을 놓치는 날은 다시 기회가 오지만, 잘못 계산해 낙찰받은 물건은 잔금을 치른 뒤에도 오래 따라옵니다.
