강남사무실임대 현장을 돌고 월세보다 먼저 본 것
얼마 전 강남에서 사무실을 구하는 지인과 매물 세 곳을 하루에 돌았다. 첫 번째는 역에서 가까웠고, 두 번째는 월세가 쌌다. 지인은 두 번째가 마음에 든다고 했다. 그런데 관리비와 주차비를 더해 보니 매달 나가는 돈은 오히려 두 번째가 컸다. 경매 물건을 볼 때도 첫인상보다 서류와 숫자를 먼저 확인한다. 강남사무실임대도 순서가 크게 다르지 않다.
사무실은 직원이 매일 쓰는 공간이라 마음에 드는 자리를 찾으면 계약을 서두르기 쉽다. 하지만 월세만 보고 들어갔다가 관리비, 공사비, 보증금 반환 문제를 뒤늦게 만나면 몇 달 치 임대료를 아낀 의미가 사라진다. 제가 현장에서 먼저 보는 것들을 실제 계약 순서대로 적어본다.
월세 260만 원인 사무실의 실제 월 비용
예를 들어 보증금 3,000만 원에 월세 260만 원인 사무실이 있다고 치자. 관리비 45만 원, 주차 한 대 22만 원, 월세 부가가치세 26만 원이 붙으면 매달 지급할 금액은 353만 원이다. 관리비에 부가가치세가 별도로 붙는 계약이라면 더 올라간다. 이 숫자는 강남의 평균 시세가 아니라, 비용을 계산하는 방법을 보여주기 위한 예시다.
관리비 45만 원도 한 줄로 받아 적으면 안 된다. 냉난방, 전기, 수도, 청소, 공용시설 비용 가운데 무엇이 포함되는지 물어야 한다. 평일 저녁이나 주말에 일하는 업종이라면 냉난방 운영 시간도 중요하다. 중앙 냉난방이 일찍 꺼지는 건물에서는 직원이 늦게까지 일하는 것 자체가 불편해질 수 있다.
처음 들어갈 때 드는 돈은 또 따로 있다. 중개보수, 책상과 통신 설비, 간판, 칸막이 공사비가 붙는다. 계약이 끝날 때 원상복구 범위를 두고 다투면 나가는 비용도 생긴다. 저는 월 고정비와 입주 비용, 퇴거 비용을 종이에 세 칸으로 나눠 적는다. 월세가 싼 매물도 세 칸을 채우고 나면 판단이 달라진다.
예쁜 내부보다 등기와 건축물대장을 먼저 봤다
경매 현장에서 배운 습관 하나가 있다. 소유자가 누구인지, 먼저 잡힌 권리가 무엇인지 확인하기 전에는 보증금을 안전하다고 생각하지 않는 것이다. 임대차 계약을 앞두고는 등기사항증명서에서 소유자와 근저당권, 압류 등 권리관계를 확인한다. 계약금을 보내기 직전에도 다시 본다. 처음 매물을 봤을 때와 계약하는 날의 등기 내용이 같다는 보장은 없기 때문이다.
계약 상대가 등기상 소유자와 다르면 이유부터 확인한다. 대리인이 나왔다면 위임 범위와 임대료를 받을 계좌를 확인하고, 법인 소유라면 계약할 권한이 있는 사람인지 살핀다. 보증금은 큰돈이다. 중개인이 괜찮다고 말하는 것과 서류로 확인되는 것은 다르다.
건축물대장에서는 내가 쓰려는 층과 호실, 용도를 본다. 정부24에서 건축물대장을 열람할 수 있다. 현장에서 본 공간과 서류상 공간이 다르거나 일부를 쪼개 임대하는 형태라면, 내가 실제로 쓰는 범위가 계약서에 분명히 적히는지 확인한다. 업종에 따라 필요한 인허가나 사업자등록 가능 여부도 다르니, 인테리어 비용을 쓰기 전에 해당 기관에 확인하는 편이 낫다.
보증금은 계약서에 적었다고 바로 지켜지지 않는다
사무실을 빌리는 사람도 건물에 먼저 설정된 담보권을 가볍게 보면 곤란하다. 상가건물 임대차보호법상 대항력은 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 생긴다. 확정일자까지 받아야 우선변제권을 따질 수 있다. 그렇다고 먼저 설정된 담보권보다 언제나 앞서는 것은 아니다. 보증금 보호 범위도 계약 조건과 권리 순서에 따라 달라진다.
그래서 저는 임대차를 검토할 때 날짜를 한 줄로 적는다. 근저당권 설정일, 계약일, 잔금일, 실제 입주일, 사업자등록 신청일, 확정일자 부여일이다. 경매에서는 날짜 하나가 배당 순서를 바꾼다. 강남사무실임대 계약에서도 같은 날짜들이 나중에 보증금 반환 문제를 판단하는 재료가 된다. 계약서의 주소와 호실이 등기, 건축물대장, 사업자등록에 쓰일 내용과 맞는지도 꼼꼼히 대조한다.
특히 큰 보증금을 맡기는데 선순위 근저당권이 많다면 월세를 조금 깎는 것만으로 불안을 덮기 어렵다. 건물 가격을 막연히 높게 잡거나, 임대인이 자산이 많다는 말에 기대지 않는다. 권리관계가 복잡한 매물은 계약 전에 전문가에게 자료를 보여주고 검토받는 비용이 훨씬 작을 수 있다.
퇴거하는 날의 비용까지 계약서에 적어야 한다
계약 협상에서는 입주 날짜만큼 나갈 때의 조건이 중요하다. 기존 칸막이와 조명을 그대로 쓰기로 했다면 누구 소유인지, 퇴거할 때 철거해야 하는지 적어둔다. 새로 설치할 간판과 배선도 마찬가지다. ‘원상복구’라는 네 글자만 남겨두면 각자 떠올리는 원래 상태가 다를 수 있다. 입주 전 사진을 찍어 계약서에 첨부하면 나중에 설명할 일이 줄어든다.
무료 임대 기간을 제안받았다면 언제부터 월세가 발생하는지, 그 기간에도 관리비와 주차비를 내는지 확인한다. 관리비 인상 기준, 주차 자리의 실제 배정 여부, 간판 설치 위치도 말로만 합의하지 않는다. 지인과 봤던 매물 가운데 한 곳은 주차가 가능하다는 설명과 달리 건물 안에 고정된 자리가 없었다. 직원이 차를 써야 하는 회사라면 작은 차이가 아니다.
입지는 팀의 이동 동선에 맞아야 한다. 거래처가 자주 오는 회사와 직원 출퇴근이 중심인 회사가 같은 역세권에 같은 값을 매길 필요는 없다. 점심시간과 퇴근 무렵에 한 번 더 가보면 엘리베이터 대기나 주변 혼잡도도 보인다. 사진으로는 알기 어려운 부분이다.
저라면 마음에 드는 사무실이 나와도 그날 바로 계약금을 보내지는 않는다. 월 지출표를 완성하고, 등기와 대장을 확인하고, 퇴거 조건을 문장으로 남긴 뒤 다시 본다. 강남에서는 좋은 자리가 빨리 빠질 수 있다. 그래도 몇 년 동안 쓸 공간과 돌려받아야 할 보증금을 생각하면, 하루 더 확인하는 쪽이 제게는 늘 값이 쌌다.
