사무실임대 수익만 믿고 입찰했다가 멈춘 이유
얼마 전 사무실임대 중인 경매 물건을 보러 갔다. 매각 자료에는 보증금 3천만원, 월세 180만원이라고 적혀 있었다. 낙찰가를 3억2천만원쯤으로 잡으면 연 임대료가 2,160만원이다. 숫자만 보면 꽤 괜찮다. 그런데 현관 앞에서 발길을 멈췄다. 우편함에는 계약서에 적힌 회사와 다른 이름이 붙어 있었고, 관리사무소에서는 월세를 한동안 못 냈다는 이야기가 나왔다. 월세 180만원이라는 숫자가 곧 내 통장에 들어올 돈은 아니었다.
계약서의 임차인과 실제 사용자가 달랐다
사무실은 주거용 물건보다 현장 모습이 복잡할 때가 많다. 한 회사가 계약하고 관계사가 공간을 쓰기도 하고, 한 층을 여러 업체가 나눠 쓰기도 한다. 그래서 입찰 전에는 임대차계약서에 적힌 임차인, 사업자등록상의 사업장, 현장에서 실제로 점유하는 사람이 같은지 맞춰 본다. 문패 하나만 보고 단정할 수는 없지만, 이름이 다르면 확인할 일이 생긴다.
이 물건도 매각물건명세서에 적힌 임차인만으로는 설명되지 않았다. 관리사무소에 체납 내역과 출입 업체를 확인하고, 주변 중개업소에는 같은 면적의 실제 임대 조건을 물었다. 현장 방문만으로 계약 관계가 확정되는 것은 아니다. 다만 자료와 현장이 어긋난다는 사실을 입찰 전에 발견할 수는 있다. 계약서, 임차인의 진술, 점유 상태가 끝내 맞지 않는 물건이라면 나는 예상 월세를 수익으로 확정하지 않는다.
보증금은 낙찰가 밖에서 따로 움직인다
사무실 임차인의 보증금은 등기부만 보고 판단하면 위험하다. 상가건물 임대차보호법이 적용되는 임대차라면 건물 인도와 사업자등록 신청 시점이 대항력 판단에 중요하고, 확정일자는 경매 배당에서 우선변제 순위를 따질 때 중요하다. 그래서 등기부의 말소기준권리와 임차인의 점유·사업자등록 시점을 나란히 놓고 본다. 배당요구를 했는지, 배당으로 보증금을 얼마나 받을 수 있는지도 이어서 확인해야 한다.
예를 들어 보증금 3천만원을 낸 임차인이 선순위 대항력을 갖췄고 배당으로 1천만원만 돌려받는 상황이라면, 나머지 2천만원의 인수 가능성을 검토해야 한다. 반대로 보증금 전액이 배당되거나 임차권이 매각으로 소멸하는 경우라면 계산이 달라진다. 보증금 3천만원을 무조건 낙찰가에 더하는 식도 정확하지 않다. 이 차이를 확인하지 못한 채 입찰가를 쓰면 수익률 계산 전체가 틀어진다.
나는 등기부와 매각물건명세서뿐 아니라 현황조사서, 임대차 관련 자료, 배당요구 여부를 함께 본다. 자료 사이에 차이가 있으면 법원 경매 기록과 관할 세무서의 임대차 정보 확인 가능 범위를 따져 추가로 확인한다. 상가건물 임대차보호법의 적용 범위와 개별 계약 조건도 물건마다 다르다. 날짜 하나가 권리 순서를 바꾸는 만큼, 확인되지 않은 보증금은 작은 오차로 취급하기 어렵다.
월세 180만원에서 실제 남는 돈
처음 봤던 연 임대료 2,160만원은 공실도, 이자도 빼지 않은 금액이다. 가령 1년에 한 달 비면 임대료는 1,980만원이 된다. 대출 2억원의 금리를 연 5%로 가정하면 이자만 1,000만원이다. 소유자가 부담할 세금·보험·유지 비용을 250만원, 수선비를 300만원으로 잡으면 430만원이 남는다. 소득세와 새 임차인을 구할 때 드는 중개비는 아직 반영하지 않은 예시다.
취득세와 등기 비용, 필요한 수리비를 합쳐 1,600만원이 더 든다고 가정하면 낙찰가 3억2천만원만 투자금으로 적을 수도 없다. 보증금을 인수하는 경우에는 장차 돌려줘야 할 돈도 별도로 관리해야 한다. 보증금을 당장 쓰는 현금과 같은 수익으로 보면 나중에 임차인이 나갈 때 자금 계획이 꼬인다.
임대료 시세도 호가만 믿지 않는다. 같은 건물의 빈 사무실이 얼마에 나와 있는지, 몇 달째 비어 있는지, 주차와 냉난방 조건이 같은지를 본다. 관리비를 포함한 월 부담액이 높으면 표면상 월세가 낮아도 새 임차인을 구하기 어렵다. 숫자를 보수적으로 넣었을 때도 버틸 수 있어야 내 입찰가가 나온다.
퇴거와 재임대까지 시간을 잡아야 한다
현재 임차인이 계속 쓰겠다고 해도 낙찰 직후 임대료가 정상적으로 들어온다는 보장은 없다. 체납이 있다면 계약 관계와 정산할 금액을 확인해야 하고, 나가겠다고 하면 보증금 반환과 공간 인도 시점을 맞춰야 한다. 짐이 남은 사무실을 바로 새 임차인에게 보여줄 수는 없다. 명도 협의가 길어질 가능성도 보유 비용에 넣는다.
빈 사무실을 다시 임대할 때는 건축물대장의 용도, 관리규약, 실제 사용 방식도 확인한다. 원하는 업종이 들어올 수 있는지, 간판과 주차는 가능한지에 따라 임차 수요가 달라진다. 내부를 깨끗하게 고치는 비용보다 이런 제약이 더 크게 작용하는 물건도 있었다.
그날 본 물건은 임차 관계와 실제 점유를 충분히 확인하지 못해 입찰하지 않았다. 좋은 가격에 낙찰받았다는 말보다, 보증금을 누구에게 얼마나 돌려줘야 하는지 알고 쓰는 입찰표가 더 중요하다. 사무실임대 물건은 월세 숫자가 눈에 먼저 들어오지만, 내가 오래 보는 쪽은 그 월세가 끊겼을 때의 비용이다.
