대전 가양동 부동산 경매, 11억

한줄 요약

11월 10일 입찰, 1회 유찰 후 최저가 11억 4,036만원으로 매력적인 가격.

물건 들여다보기

경매물건 주소 대전광역시 동구 가양동 420-18

대전 동구 가양동에 위치한 415.4㎡(125.7평) 규모의 부동산이에요. 건축물대장상 다가구주택과 사무소로 등재되어 있지만, 실제로는 주택 2가구가 있는 상태입니다. 주변은 주거지역으로 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있고, 교통도 편리한 편이에요.

가격이 말해주는 것

감정가는 16억 2,909만원인데, 현재 최저입찰가는 11억 4,036만원입니다. 감정가 대비 31% 저렴하게 나왔어요. 인근의 비슷한 부동산 시세와 비교하면 상당히 경쟁력 있는 가격입니다. 입찰가를 11억 9,738만원 전후로 잡는다면 좋은 기회가 될 수 있을 것 같아요.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 목록1의 2019년 근저당과 목록2,3의 2021년 근저당입니다. 다행히 유치권은 법원의 판결로 부존재한다고 확인되었지만, 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 추가적인 확인이 필요합니다. 이 부분이 명도에 영향을 줄 수 있으니 꼭 체크해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 1회 유찰로 최저가가 내려갔다는 점이 큰 매력입니다. 예상 수익률도 긍정적인 편이라 볼 수 있어요. 하지만, 임차인 문제와 유치권 관련 사항은 항상 조심해야 합니다. 대전의 부동산 시장은 안정적이기 때문에 장기적인 가치 상승도 기대해볼 만합니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 꽤 높을 것으로 예상돼요. 내 경험상, 이런 조건에서는 많은 입찰자들이 몰리기 때문이죠. 권장 입찰가는 취등록세 약 5,507만원을 포함해 총 12억 정도가 적당할 것 같습니다. 명도 이슈와 임차인 문제를 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.