봉천동 아파트 경매, 15회 유찰 1543만

한줄 요약

지속적인 유찰로 최저가가 감정가의 3%까지 떨어진 봉천동 아파트, 하지만 위반건축물 등재가 걸림돌입니다.

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경매물건 주소 보기 서울특별시 관악구 당곡6나길 27, 103동 5층501호 (봉천동,태경9차)

서울 관악구 봉천동에 위치한 태경9차 아파트입니다. 103동 5층 501호로, 정확한 면적 정보는 제공되지 않았지만 교통과 생활 인프라는 괜찮은 편입니다. 지하철역과의 거리는 조금 있지만, 버스 노선이 잘 발달해 있어 접근성은 무난합니다. 주변엔 학교와 공원도 있어 거주하기 나쁘지 않은 환경입니다.

가격이 말해주는 것

감정가가 4억 3,860만원에 달하지만, 현재 최저입찰가는 1,543만원으로 감정가의 3%에 불과합니다. 15회 유찰이란 사실은 입찰자들이 꺼리는 이유가 있음을 뜻하는데, 인근 아파트 시세와 비교하면 이 물건의 가격이 지나치게 낮아진 상태입니다. 예상 낙찰가는 1,620만원 전후로 보고 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 5월 25일의 압류입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요하니, 반드시 사전에 꼼꼼히 체크해야 합니다. 제시외 건물 포함 및 위반건축물로 등재되어 있어, 건축법 위반 문제를 해결하기 전까지는 큰 리스크가 될 수 있습니다. 유치권이나 법정지상권 가능성은 현재로선 낮아 보입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 수익률보다는 리스크 관리가 더 중요한 상황입니다. 위반건축물로 인한 법적 문제, 명도 과정에서의 난항 가능성 등 여러 가지 리스크 요소가 많습니다. 하지만 빈번한 유찰로 인해 가격 자체는 매우 매력적이며, 이런 문제를 감수할 수 있는 경험이 있는 투자자라면 도전해볼 만할지도 모릅니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건의 예상 경쟁률은 약할 것으로 보입니다. 다만, 입찰가를 최저가에 가깝게 잡고 들어가는 전략이 필요합니다. 권장 입찰가는 1,620만원 정도로 생각합니다. 취등록세는 약 74만원이 예상되며, 무엇보다 명도 합의에 드는 시간과 비용을 충분히 고려해야 할 것입니다. 이 물건에 관심이 있다면, 철저한 사전 조사와 명도 계획이 필수적입니다.