종로 인의동 상가 경매, 11회 유찰 2천만

한줄 요약

11회 유찰된 인의동 상가, 말 그대로 '기회의 땅'이 될 수도 있다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/495

경매물건 주소 보기 서울특별시 종로구 종로 183, 지2층에스에프지2009호 (인의동,효성주얼리시티)

서울 중심부인 종로구 인의동에 위치한 효성주얼리시티 지하 2층의 상가입니다. 면적은 0.0㎡로, 일반적으로 우리가 생각하는 상가보다는 작은 공간입니다. 현재는 휴업 상태로, '돈불고기'라는 상호가 걸려 있습니다. 주변은 종로의 중심 상권으로, 다양한 유동인구가 오가는 곳이지만, 지하 2층이라는 점에서 접근성이 다소 떨어질 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 9,300만원이었지만, 현재 최저입찰가는 2,516만원으로 감정가의 8% 수준입니다. 무려 92% 할인된 가격입니다. 인근 상가 시세를 보면, 지상 상가의 경우 3억원대를 호가하는 경우가 많습니다. 하지만 지하 상가의 경우, 1억원대에 거래되기도 합니다. 예상 낙찰가는 2,642만원 전후가 될 것으로 보이며, 이는 인근 상가 시세 대비 매우 저렴한 수준입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 7월 24일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서 확인이 필요하나, 현재 휴업 상태라는 점에서 당장 큰 문제가 될 것 같지는 않습니다. 다만, 관리비 미납 여부가 확인되지 않았다는 점이 걸립니다. 유치권이나 법정지상권 가능성은 낮아 보입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 매력적일 수도 있지만 리스크도 상당합니다. 우선 예상 수익률을 따져보면, 이 정도 가격에 낙찰받아 임대한다면 연 10% 이상의 수익률도 기대할 수 있습니다. 하지만, 지하 2층이라는 위치적 한계와 휴업 상태라는 점에서 공실 리스크가 큽니다. 주변 상권의 활성화 여부가 수익률에 큰 영향을 미칠 것으로 보입니다.

내가 입찰한다면

솔직히, 경쟁률은 낮을 것으로 예상됩니다. 11회 유찰됐다는 건 많은 투자자들이 관망 중이거나 리스크가 크다고 판단했기 때문일 겁니다. 권장 입찰가는 최저입찰가인 2,516만원에 가까운 가격으로 설정하고, 취등록세 약 121만원을 포함해 총 투자금을 2,637만원 정도로 예상합니다. 다만, 명도 문제와 관리비 미납 여부를 철저히 검토해야 할 것입니다.