월세 중개수수료 직접 계산해보니 6만 원이 달랐다
얼마 전 경매로 낙찰받은 집에 세입자를 들이면서 중개보수 계산서를 다시 봤습니다. 보증금 1,000만 원에 월세 60만 원인 계약이었는데, 처음 들은 금액과 제가 계산한 상한액 사이에 6만 원 차이가 나더군요. 큰돈은 아닐 수 있습니다. 그래도 경매 물건은 수리비, 대출이자, 공실 기간을 하나씩 따져야 수익이 보입니다. 월세 중개수수료도 그냥 넘길 항목은 아니죠.
월세에 100을 곱하는 데서 시작합니다
주택 월세의 중개보수는 보증금만 보고 계산하지 않습니다. 먼저 보증금에 월세의 100배를 더해 ‘거래금액’을 만듭니다. 계약 기간이 1년이든 2년이든 월세에 계약 개월 수를 곱하는 방식이 아닙니다.
앞의 집이라면 1,000만 원에 60만 원의 100배인 6,000만 원을 더합니다. 거래금액은 7,000만 원이죠. 이 금액은 임대차 5,000만 원 이상 1억 원 미만 구간에 들어갑니다. 상한요율 0.4%를 적용하면 한쪽 당 28만 원입니다. 이 구간의 한도액 30만 원보다 낮으니 28만 원이 중개보수 상한액이 됩니다. 처음 안내받은 34만 원과는 6만 원 차이였습니다.
여기서 ‘상한’이라는 말을 꼭 봐야 합니다. 28만 원을 무조건 내야 한다는 뜻이 아닙니다. 공인중개사법 시행규칙은 주택 중개보수를 정해진 한도 안에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 결정하도록 합니다. 계약 전에 요율이나 금액을 확인해 두면 잔금 날 계산서를 놓고 얼굴 붉힐 일이 줄어듭니다.
5,000만 원 미만이면 계산을 한 번 더 합니다
초보 때 가장 많이 헷갈리는 부분이 이겁니다. 보증금에 월세의 100배를 더한 금액이 5,000만 원 미만이면, 중개보수 계산에 쓸 거래금액은 보증금에 월세의 70배를 더해 다시 구합니다. 처음부터 70을 곱하는 게 아니라, 100을 곱한 결과가 5,000만 원 미만인지 먼저 확인해야 합니다.
예를 들어 보증금 500만 원, 월세 40만 원인 주택을 보죠. 첫 계산은 500만 원에 4,000만 원을 더한 4,500만 원입니다. 5,000만 원 미만이니 월세에 70을 곱해 다시 계산합니다. 500만 원에 2,800만 원을 더한 3,300만 원이 거래금액입니다. 여기에 5,000만 원 미만 구간의 상한요율 0.5%를 적용하면 16만 5,000원입니다. 이 구간의 한도액 20만 원도 넘지 않습니다.
반대로 첫 계산이 딱 5,000만 원이면 70배로 다시 계산하지 않습니다. ‘미만’과 ‘이상’ 한 글자 차이로 적용 구간이 달라집니다. 저는 임대 놓을 때 보증금과 월세를 바꿔 제안받으면 이 숫자부터 새로 적습니다. 보증금을 낮추고 월세를 올린 조건이 세입자에게도, 집주인에게도 실제로 얼마짜리 거래인지 바로 보이거든요.
집주인과 세입자는 각자 얼마를 내나요
주택 중개보수는 임대인과 임차인에게 각각 받을 수 있습니다. 앞의 7,000만 원 사례에서 28만 원은 두 사람이 합쳐서 낼 상한액이 아니라, 한쪽 당 상한액입니다. 집주인 쪽과 세입자 쪽의 보수는 각각 확인해야 합니다. 한쪽이 다른 쪽 몫까지 부담하기로 이야기했다면 누가 얼마를 부담하는지 계약 전에 분명히 남기는 편이 좋습니다.
주택 임대차 거래금액이 5,000만 원 미만이면 상한요율은 0.5%, 한도액은 20만 원입니다. 5,000만 원 이상 1억 원 미만은 0.4%, 한도액은 30만 원이고요. 1억 원 이상 6억 원 미만은 0.3%입니다. 더 높은 금액대는 요율이 다시 달라집니다. 다만 실제로 적용할 한도는 물건 소재지의 시·도 조례까지 확인해야 합니다. 주택인지, 오피스텔인지, 상가인지에 따라서도 같은 요율표를 가져다 쓰면 안 됩니다.
경매 투자자는 이 차이를 특히 조심해야 합니다. 낙찰받은 건물의 등기부나 광고에 ‘원룸’이라고 적혀 있어도 건축물대장상 용도가 다를 수 있습니다. 세입자를 받을 계획이라면 중개보수를 미리 예산에 넣고, 중개사무소에는 어떤 용도의 물건으로 요율을 계산했는지 물어봅니다. 부가가치세가 별도로 청구되는지도 견적 단계에서 확인하고요. 보수액만 듣고 잔금 날 총액을 처음 알면 괜히 불신이 생깁니다.
잔금 날 다투지 않으려면 금액을 먼저 남깁니다
보수를 언제 내는지도 미리 맞춰야 합니다. 공인중개사법 시행령상 지급 시기는 중개사와 의뢰인 사이의 약정에 따르고, 약정이 없으면 거래대금 지급이 완료된 날입니다. 그래서 저는 계약서에 적힌 중개보수 금액과 지급 시기, 부가가치세 포함 여부를 계약 당일 다시 봅니다. 나중에 기억에만 기대면 서로 다른 숫자를 떠올리기 쉽습니다.
수수료가 아깝다고 중개 과정의 확인까지 가볍게 볼 생각은 없습니다. 경매로 받은 집이라면 기존 점유자의 퇴거가 끝났는지, 새 세입자에게 넘길 집의 상태는 어떤지, 입주일에 집을 실제로 비워 줄 수 있는지가 먼저입니다. 이런 문제가 남아 있는데 월세 중개수수료 몇만 원만 깎는 데 시간을 쓰면 순서가 뒤집힙니다.
그래도 계산은 직접 해두는 게 좋습니다. 보증금, 월세, 100배 또는 70배 적용 여부, 요율, 한도액을 종이에 한 줄씩 적으면 금방 끝납니다. 저는 그 종이를 수리비와 대출이자 메모 옆에 둡니다. 월세 수익은 매달 들어오지만, 잘못 계산한 비용은 계약하는 날 바로 나가니까요.
