인천재개발 빌라를 보러 갔다가 입찰을 멈춘 이유
인천에서 재개발 구역 안의 낡은 빌라를 보러 가면, 골목보다 먼저 눈에 들어오는 게 있다. ‘곧 새 아파트가 된다’는 말이다. 경매 물건은 감정가보다 싸게 살 수 있다는 기대까지 붙는다. 저도 현장을 오래 다녔지만, 그 말만 듣고 입찰가를 쓰지는 않는다. 재개발 구역 안에 있다는 사실과 낙찰자가 원하는 아파트를 분양받을 수 있다는 사실은 다른 이야기이기 때문이다.
구역 안에 있다는 말부터 확인했다
한 번은 인천의 빌라 경매 물건을 검토하면서 중개업소에서 ‘사업이 거의 다 됐다’는 설명을 들었다. 그런데 자료를 펼쳐보니 먼저 확인할 일은 따로 있었다. 정확한 지번이 정비구역 경계 안에 들어가는지, 사업은 어느 단계인지, 그 사이 계획이 바뀌지는 않았는지였다. 같은 동네라도 도로 하나를 사이에 두고 구역 안팎이 갈린다. ‘인근 재개발 수혜’라는 광고 문구로는 입찰할 수 없다.
저는 인천광역시가 공개하는 정비사업 추진 현황과 관할 구청의 고시를 먼저 대조한다. 정비구역 지정, 조합설립인가, 사업시행계획인가, 관리처분계획인가 가운데 어디까지 왔는지 날짜로 적어둔다. 추진 단계가 앞서 있다고 남은 일정이 확정되는 것은 아니다. 이주와 철거, 공사비 협의에서 시간이 늘어날 수 있다. 그동안 대출이자는 매달 나간다.
지번이 맞더라도 건축물대장과 등기부의 표시가 현장과 다른 경우가 있다. 불법 증축이 보이거나 토지와 건물의 소유관계가 복잡하면 저는 그 자리에서 판단하지 않는다. 사진 몇 장과 주변 시세만으로 풀릴 문제가 아니다.
낙찰받은 빌라에 분양권이 따라오는지 물었다
인천재개발 경매에서 가장 조심하는 말이 ‘빌라 한 채면 입주권 하나’다. 분양 대상 여부는 해당 구역의 정비계획과 조례, 조합의 자료, 물건의 권리관계에 따라 확인해야 한다. 지분이나 공유 형태라면 더 신중해진다. 도시 및 주거환경정비법은 일정한 공유 관계에서 여러 사람을 대표하는 한 명을 조합원으로 보도록 정하고 있다. 등기부에 내 이름이 오른다는 사실만으로 새 아파트 한 채를 기대하면 위험하다.
분양신청이 끝난 물건이라면 전 소유자가 신청했는지도 확인한다. 신청하지 않았거나 철회했다면 현금청산 대상인지 따져야 한다. 관리처분계획이 인가된 뒤에는 대상자와 권리가액, 부담액 관련 자료도 확인할 수 있다. 다만 서류에 적힌 추산액을 최종 비용처럼 받아들이면 안 된다. 사업비가 변하면 분담금도 달라질 수 있다.
투기과열지구 여부도 입찰일 기준으로 확인한다. 도시 및 주거환경정비법에는 투기과열지구의 재개발사업에서 관리처분계획 인가 후 양수한 사람의 조합원 자격을 제한하는 규정과 예외가 있다. 경매 취득이라고 무조건 예외가 되는 것은 아니다. 이 부분이 불분명하면 입찰을 멈추고 관할 구청과 조합에 물건별로 확인한 뒤 판단한다.
낙찰가보다 무서운 숫자는 따로 있었다
숫자로 놓고 보면 기대가 얼마나 빨리 줄어드는지 보인다. 아래는 특정 물건의 수익을 예고하는 사례가 아니라, 제가 입찰 전에 계산하는 방식을 보여주는 가상의 예다. 낙찰가를 2억 4천만 원, 추가 분담금을 1억 1천만 원으로 잡아보자. 취득 관련 비용 1천만 원, 대출이자 1천5백만 원, 명도와 보수 비용 1천만 원, 예비비 1천만 원을 더하면 투입액은 4억 5백만 원이다.
나중에 4억 2천만 원에 팔 수 있다고 가정해도 차이는 1천5백만 원이다. 여기에는 매도 중개보수와 양도 단계의 세금이 빠져 있다. 이주나 준공이 늦어져 이자가 늘거나 분담금이 오르면 그 차이는 금방 사라진다. 세금은 보유 주택 수와 취득·양도 시점 등에 따라 달라지므로 실제 물건의 조건으로 다시 계산해야 한다.
시세도 신축 예상 호가 하나만 보지 않는다. 주변 준신축의 실제 거래, 같은 구역 조합원 물건의 거래 조건, 남은 사업 기간을 따로 본다. 기존 주택을 당장 임대할 수 있는지, 이주가 가까워 임대 기간이 짧은지도 확인한다. 경락잔금대출은 낙찰 전에 금융기관에 물건 자료를 보여주고 가능한 금액과 시기를 확인한다. 예상 대출액을 자기자본처럼 계산했다가 잔금일에 막히면 수익률 이야기는 의미가 없다.
점유자와 서류가 다르면 현장으로 돌아갔다
재개발 기대감이 큰 물건일수록 경매 서류를 대충 넘기기 쉽다. 저는 법원 경매정보의 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 서로 맞춰본다. 등기부의 권리 순서도 확인하고, 현장에서는 누가 실제로 점유하는지 살핀다. 서류에 임차인이 없다고 적혔다고 빈집이라는 뜻은 아니다.
임차인이 있다면 전입과 점유 시점, 확정일자, 배당요구 여부, 보증금 규모를 확인해야 한다. 주택임대차보호법상 대항력과 경매에서의 배당 결과에 따라 낙찰자가 떠안을 보증금이 생길 수 있다. 배당으로 전액을 돌려받지 못한 대항력 있는 임차인 문제를 ‘명도비 조금 주면 끝난다’고 계산하는 건 위험하다. 열쇠를 받기까지의 시간과 비용도 입찰가에 반영해야 한다.
저는 구청 고시와 조합 자료, 법원 서류, 현장 점유가 한 방향을 가리킬 때만 가격표를 만든다. 그중 하나라도 설명이 안 되면 물건을 놓친 게 아니라 손실 가능성을 피한 셈이다. 인천재개발 경매에서는 싸게 낙찰받는 기술보다, 내가 무엇을 낙찰받는지 끝까지 확인하는 습관이 더 오래 남는다.
