부암동 상가 경매, 신건 74.8억

한줄 요약

솔직히 말하면, 이 상가는 매력적인 위치와 규모를 자랑하지만, 유치권 문제와 높은 최저가가 신경 쓰입니다.

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경매물건 주소 보기 부산광역시 부산진구 백양산로 48 (부암동,부암제일상가)

부산진구 부암동에 위치한 이 상가는 백양산로에 자리하고 있으며, 면적은 무려 1403㎡(약 424.4평)입니다. 대형 상가로서, 주변에는 다양한 상업시설이 밀집해 있고 교통도 편리해 상업적 가치가 높습니다. 하지만 제시외 건물로 인해 인접 토지와의 경계가 불분명한 점이 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가와 최저입찰가가 동일하게 74억 8,319만원으로 시작하는 신건입니다. 인근 상업용 부동산 시세와 비교했을 때, 다소 높은 감정가로 보입니다. 예상 낙찰가를 78억 5,735만원 정도로 본다면, 인근 시세 대비 크게 저렴한 편은 아닙니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 전세권과 2021년 근저당권이 있습니다. 한 가지 걸리는 건, 주식회사 한양스토아사랑으로부터 12억 3,060만원의 유치권 신고가 있었으나, 법원 판결로 유치권이 존재하지 않음이 확인되었습니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 더 확인이 필요합니다. 제시외 건물이 인접 토지와 연결되어 있어 법정지상권 여부도 주의해야 합니다.

투자 관점에서 보면

이 상가는 상업적 가치가 높지만, 솔직히 리스크가 꽤 있습니다. 특히, 유치권 문제는 해결되었으나 인접 토지와의 경계 문제로 법적 분쟁 가능성이 남아 있습니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 정도로 예상되지만, 초기 투자금이 높아 수익 실현까지 시간이 걸릴 수 있습니다.

내가 입찰한다면

솔직히, 경쟁률은 낮을 것으로 보이며, 권장 입찰가는 70억 전후로 잡고 싶습니다. 취등록세는 약 3억 6,143만원으로 예상되며, 총 투자금은 약 78억이 필요합니다. 이 상가는 매력적이지만, 리스크를 감안해 신중한 접근이 필요합니다.