대전 원동 상가 경매, 1회 유찰 2억

한줄 요약

1회 유찰된 대전 원동 상가, 매력적인 가격이지만 권리분석이 핵심입니다.

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경매물건 주소 보기 대전광역시 동구 원동 85-46

대전광역시 동구 원동에 위치한 상가입니다. 면적은 363.6㎡(110.0평)로, 제시외 건물이 포함되어 일괄매각된다는 점을 유의해야 합니다. 주변은 혼잡한 상업지구로, 유동인구가 많은 편입니다. 교통 접근성은 무난하지만, 주변 환경을 고려했을 때 상업용으로 활용하기에 적합한 위치입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 9,545만원이었으나, 첫 유찰 후 2억 682만원으로 내려왔습니다. 유찰로 인한 31% 할인은 매력적입니다. 인근 상가 시세를 고려하면 경쟁력 있는 가격입니다. 예상 낙찰가는 2억 1,716만원 전후로 보이며, 이는 주변 시세 대비 26% 정도 낮습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2013년 설정된 근저당권입니다. 특이사항으로는 제시외 건물이 포함되어 있고, 건물 소유가 구분소유적 공유관계인지 불분명하다는 점이 있습니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 이 부분은 명도 시 난관이 될 수 있으니 주의해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 감정가 대비 저렴한 가격은 매력적입니다. 하지만 구분소유적 공유관계 여부가 불분명한 점은 리스크입니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5.5% 정도로 추정되지만, 명도 과정에서의 시간 소모를 감안해야 합니다. 주변 상권이 발전 가능성이 있다는 점은 호재로 작용합니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 유찰된 만큼 높아질 가능성이 큽니다. 권장 입찰가는 2억 1,500만원 정도가 적당하다고 봅니다. 취등록세는 약 998만원 예상되며, 이것까지 포함해 총 투자금을 계산해봐야 합니다. 명도 과정이 복잡할 수 있으니, 이에 대한 준비가 필요합니다. 결정적으로, 감정평가서와 현황조사보고서를 꼼꼼히 확인하는 것이 필수입니다.