관악 남현동 빌라 경매, 2회 유찰 1억

한줄 요약

2회 유찰된 남현동 빌라 경매, 가격은 매력적이나 특이사항에 주의하세요.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 서울특별시 관악구 남현6길 13, 지1층비101호 (남현동,한샘빌라)

서울 관악구 남현동에 위치한 한샘빌라의 지하 1층 비101호입니다. 위치상으로는 남부순환로와 가까워 교통이 편리하고, 주변에 다양한 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 생활하기는 나쁘지 않은 편입니다. 그런데, 면적 정보가 확실하지 않아서 좀 애매한 부분이 있네요. 이건 직접 확인이 필요할 것 같습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 6,600만원이었으나, 현재 최저입찰가는 1억 624만원으로 2회 유찰되어 36% 할인된 가격입니다. 인근 빌라의 시세를 고려했을 때 꽤 저렴하게 나와 있지만, 그만큼 이유가 있을 가능성도 있습니다. 예상 낙찰가는 약 1억 1,155만원 정도로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2018년 12월 24일 설정된 근저당권이네요. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사를 확인해야 하는데, 이 부분은 반드시 꼼꼼히 체크해야 합니다. 특이사항으로 '공부상 사무소로 이용 중'이라는 점이 있는데, 주거용으로 변경할 수 있을지 확인이 필요합니다. 유치권이나 법정지상권은 현재로서는 명확하지 않지만, 항상 변수가 될 수 있으니 조심해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 가격적인 매력은 있지만, '공부상 사무소'라는 부분이 걸립니다. 주거용으로 전환하는 데 제약이 있다면 수익성이 떨어질 수 있습니다. 만약 월세로 전환할 수 있다면 연 수익률은 약 5%로 예상되지만, 용도 변경이 안되면 계획이 틀어질 수 있습니다. 주변 개발 호재가 있는지도 함께 체크해보세요.

내가 입찰한다면

경쟁률이 높을 가능성은 크지 않지만, 그래도 방심할 수는 없습니다. 권장 입찰가는 1억 1천만원 정도로 잡고, 취등록세 약 513만원을 포함해 총 투자금은 1억 1,700만원 정도로 예상됩니다. 하지만, 꼭 임차인 상황과 용도 문제를 먼저 해결할 수 있을지에 대한 확신을 가지고 입찰에 참여하세요.