중구 퇴계로 아파트 경매, 10회 유찰 2,985만

한줄 요약

서울 중구의 도시형생활주택, 10회 유찰로 인한 극단적 저가 매력.

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경매물건 주소 보기 서울특별시 중구 퇴계로73가길 18, 7층703호

서울 중구 퇴계로, 교통과 상권이 활발한 지역에 위치한 이 도시형생활주택은 7층에 위치해 있으며 복층구조로 1층 14.54㎡와 내부 복층 10.18㎡로 구성돼 있습니다. 인근은 쇼핑센터와 각종 편의시설이 잘 갖춰져 있어 생활하기에 편리한 환경을 제공합니다. 다만, 층간 소음 등 복층 구조의 단점도 고려해야 합니다.

가격이 말해주는 것

감정가 2억 7,800만원에 비해 현재 최저입찰가는 2,985만원으로 90% 할인된 가격입니다. 솔직히 말하면, 인근 시세와 비교했을 때 상당히 저렴하지만, 10회 유찰된 점을 보면 매력적이지만 그만큼 리스크가 있다는 것을 의미합니다. 예상 낙찰가는 3,134만원 정도로 보이며, 이는 주변 시세에 비하면 상당히 낮은 수준입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 6월 14일 설정된 근저당권으로 확인됩니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다. 임차인의 전입일과 확정일자에 따라 대항력이 있는지 여부를 면밀히 검토해야 하며, 유치권 또는 법정지상권의 가능성도 배제할 수 없습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 10회 유찰된 점은 투자자들이 관망하거나 꺼리는 요소가 있다는 신호입니다. 하지만 극단적인 저가로 인해 만약 명도 등의 문제가 해결된다면, 상당한 수익률을 기대할 수 있습니다. 월세 전환 시 예상 수익률은 연 5% 이상일 것으로 보입니다. 다만, 명도 난이도가 높을 수 있어 이에 따른 추가 비용 발생을 염두에 두어야 합니다.

내가 입찰한다면

입찰에 참여한다면 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 3,000만원에서 3,200만원 사이를 추천하며, 취등록세 약 144만원을 포함해 총 투자금은 약 3,150만원 정도 예상됩니다. 이 물건에 입찰한다면, 명도 문제와 임차인 대항력을 철저히 검토한 후 진행하는 것이 좋겠습니다.