명장동 부동산 경매, 1회 유찰 6.1억

한줄 요약

명장동의 넓은 면적 부동산이 감정가 대비 31% 할인된 가격으로 매력적이지만, 임차인 대항력과 명도 난이도가 우려됩니다.

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경매물건 주소 보기 부산광역시 동래구 명장동 150-16

부산 동래구 명장동에 위치한 이 부동산은 면적이 181.6㎡(54.9평)로 넓은 편입니다. 주변은 주거지역으로, 교통편은 나쁘지 않지만 대중교통보다는 자가용 이용이 유리할 것 같네요. 주변에 생활 편의시설이 어느 정도 갖춰져 있어 가족 단위 거주에도 적합합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 8억 7,858만원이지만, 현재 1회 유찰로 인해 최저입찰가는 6억 1,501만원입니다. 이는 감정가 대비 31% 할인된 가격인데요, 인근 시세와 비교해보면 상당히 매력적인 수준입니다. 예상 낙찰가는 6억 4,576만원 전후로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 4월 14일 설정된 근저당권입니다. 특이사항으로는 일괄매각 조건이 있는데, 이는 전체를 하나로 묶어 매각한다는 의미입니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 솔직히 말하면 임차인 대항력 여부와 명도 난이도가 걸리는 부분입니다. 유치권이나 법정지상권에 대한 가능성은 낮아 보이지만, 등기부를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.

투자 관점에서 보면

부산 동래구는 최근 몇 년간 꾸준한 개발 호재가 있었던 지역입니다. 하지만, 한 가지 걸리는 건 임차인 문제와 관련된 리스크입니다. 예상 수익률도 이에 따라 달라질 수 있으니 주의가 필요합니다. 월세 전환 시 예상 수익률은 연 5% 정도로 보입니다만, 이는 임차인 문제 해결 여부에 따라 변동될 수 있습니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 1회 유찰되면서 경쟁률이 다소 높아질 가능성이 있어 보입니다. 권장 입찰가는 약 6억 4천만원 정도로 잡고, 취등록세 약 2,970만원을 포함한 총 투자금은 6억 7천만원 내외로 예상됩니다. 임차인 현황과 명도 가능성을 충분히 고려하여 입찰 여부를 결정해야겠습니다.