영흥면 부동산 경매, 3회 유찰 6.9억

한줄 요약

3회 유찰로 가격 매력적이지만, 유치권과 농지 취득 자격 등 확인 필요.

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경매물건 주소 보기 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 210

인천광역시 옹진군 영흥면 외리에 위치한 이 부동산은 총 면적이 10,263㎡ (약 3,104.6평)에 달합니다. '전축사', '도로', '자연림', '묵전' 등 다양한 용도로 구성되어 있습니다. 주변은 조용하고 자연친화적인 환경으로, 농업이나 축산업에 적합한 지역입니다. 교통은 다소 불편할 수 있지만, 자연을 좋아하는 분들에게는 매력적인 위치입니다.

가격이 말해주는 것

감정가 20억 3,210만원에서 시작했지만, 3회 유찰로 인해 현재 최저입찰가는 6억 9,701만원까지 떨어졌습니다. 감정가의 34% 수준으로, 무려 66% 할인된 가격입니다. 인근 시세와 비교해보면 상당히 저렴한 편이지만, 농지 및 기타 사항을 고려할 때 최종 낙찰가는 7억 3,186만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

가장 중요한 말소기준권리는 2021년 4월 28일의 근저당입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다. 주의할 점은 유치권 신고가 되어 있다는 것인데, 법적 분쟁 가능성이 있습니다. 또한, 농지취득자격증명서가 필요하며, 목록13의 원상회복명령 가능성도 염두에 두어야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 유치권과 농지 취득 자격 문제는 큰 리스크입니다. 하지만 가격이 크게 떨어진 점은 매력적입니다. 만약 유치권 문제가 해결된다면, 월세 수익 등으로 연 수익률 5% 이상을 기대해볼 수 있습니다. 다만, 농지 면허 취득 및 원상회복명령 등은 반드시 사전 검토가 필요합니다.

내가 입찰한다면

이 물건의 예상 경쟁률은 다소 낮을 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 7억 초반으로, 취등록세 약 3,366만원을 포함한 총 투자금은 약 7억 3천만원으로 예상됩니다. 입찰 전 유치권과 농지취득자격 관련 서류를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다. 이러한 리스크를 감수할 수 있다면, 장기적으로는 좋은 투자처가 될 수 있습니다.